ก่อนเซ็นสัญญาอสังหา เช็กอะไรให้ครบทั้งคน ทรัพย์ และเงื่อนไข

1. รู้ว่าใครเป็นคู่สัญญา และใครมีอำนาจลงนาม

ขอเอกสารที่ใช้ยืนยันชื่อและสิทธิของผู้ขายหรือผู้ให้เช่า แล้วเทียบกับชื่อในสัญญา หากติดต่อผ่านนายหน้าหรือผู้ดูแล ควรถามให้ชัดว่าใครเป็นผู้ลงนามและใครเป็นผู้รับเงิน การเป็นคนพาไปดูทรัพย์เพียงอย่างเดียวไม่ได้ช่วยยืนยันอำนาจทำสัญญาแทนเจ้าของ

กรณีมีผู้รับมอบอำนาจ ให้ตรวจว่าหนังสือมอบอำนาจครอบคลุมการกระทำนั้นหรือไม่ ถ้าคู่สัญญาเป็นบริษัท ควรตรวจข้อมูลนิติบุคคลและเงื่อนไขการลงนามจากเอกสารที่เป็นปัจจุบัน เก็บสำเนาเท่าที่จำเป็นและระบุวัตถุประสงค์การใช้งานไว้ด้วย

2. ระบุทรัพย์ให้ตรงกับสิ่งที่ไปดู

ชื่อโครงการหรือเลขห้องอย่างเดียวอาจยังไม่พอ ควรให้เอกสารชี้ไปยังทรัพย์เดียวกันได้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะการซื้อบ้านพร้อมที่ดินที่ต้องตรวจทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

• ที่อยู่ เลขห้อง ชั้น หรือเลขที่โฉนดและตำแหน่งแปลงตามประเภททรัพย์
• ขนาดพื้นที่และหลักที่ใช้คิดราคา หากพื้นที่จริงต่างจากที่ระบุจะปรับอย่างไร
• รายการเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ที่จอดรถ และสิทธิใช้ส่วนกลางที่ตกลงกัน
• สภาพทรัพย์ ณ วันตรวจ รวมถึงรายการซ่อมและกำหนดส่งมอบ

3. แยกเงินแต่ละก้อน และเขียนเงื่อนไขคืนเงิน

ทำตารางง่าย ๆ ว่าเงินก้อนนี้จ่ายเพื่ออะไร จ่ายให้ใคร ภายในวันไหน และนับรวมในราคาหรือค่าเช่าหรือไม่ คำว่าเงินจอง มัดจำ เงินประกัน และค่าเช่าล่วงหน้าไม่ควรถูกใช้สลับกันจนไม่รู้ว่าแต่ละก้อนมีหน้าที่อะไร

ตัวอย่างคำถามที่ควรได้คำตอบก่อนจ่ายคือ “ถ้ากู้ไม่ผ่าน เงินจองคืนหรือไม่ ต้องใช้เอกสารอะไร และคืนภายในเมื่อไร” ให้บันทึกคำตอบเป็นข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายยอมรับ การมีสลิปช่วยยืนยันการชำระเงิน แต่ควรมีเอกสารระบุเหตุและเงื่อนไขการรับเงินประกอบด้วย

4. แยกการจอง การจะซื้อจะขาย และการโอนกรรมสิทธิ์

เอกสารแต่ละช่วงมีหน้าที่ต่างกัน การจองหรือเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ทำให้ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์เสร็จไปด้วย สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบเสร็จเด็ดขาด ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามหลักมาตรา 456 จึงควรกำหนดวันและขั้นตอนจดทะเบียนให้ชัดเจน

ส่วนการเช่าเป็นอีกความสัมพันธ์หนึ่ง อย่านำแบบซื้อขายมาแก้เพียงชื่อแล้วใช้แทน หากเป็นธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ต้องตรวจด้วยว่าอยู่ในขอบเขตประกาศควบคุมสัญญาหรือไม่ และใช้แบบกับเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องให้ถูกต้อง

อ้างอิง: กรมสรรพากร: ความหมายของอสังหาริมทรัพย์และการทำนิติกรรม (มาตรา 456) · สคบ.: ประกาศควบคุมสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 และแบบสัญญามาตรฐาน

5. ตรวจฉบับสุดท้าย แล้วเก็บเอกสารเป็นชุดเดียวกัน

อ่านฉบับที่จะลงนามจริง รวมภาคผนวกและรายการแนบท้าย อย่าอาศัยความจำจากร่างก่อนหน้า ถ้ามีช่องว่างหรือข้อความที่ยังตกลงไม่ได้ ให้แก้จนเข้าใจตรงกันก่อนลงชื่อ และขอสำเนาที่มีข้อความครบตรงกันไว้ตั้งแต่วันทำสัญญา

• วันเริ่มต้น วันสิ้นสุด วันส่งมอบ และวันชำระเงินสัมพันธ์กัน
• วิธีแจ้งปัญหา ขอแก้ไข เลื่อนกำหนด หรือบอกเลิกระบุไว้ชัดเจน
• คำรับปากเรื่องซ่อม ของแถม และค่าใช้จ่ายถูกบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร
• เก็บสัญญา ภาคผนวก หลักฐานรับเงิน และการติดต่อสำคัญไว้ในโฟลเดอร์เดียวกัน