สัญญาซื้อบ้าน: เช็กให้ครบตั้งแต่วางจองจนถึงวันโอน

เซ็นสัญญาแล้ว ยังต้องมีขั้นตอนจดทะเบียนโอน

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบเสร็จเด็ดขาดต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 456 การมีใบจองหรือสัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่ใช่หลักฐานว่ากระบวนการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จแล้ว

ในทางเตรียมตัว ควรแยกให้ได้ว่าเอกสารที่กำลังเซ็นเป็นข้อตกลงช่วงไหน ต้องทำอะไรต่อ และนัดจดทะเบียนเมื่อไร อย่าอ่านเพียงชื่อเอกสาร เพราะรายละเอียดที่ตกลงกันในเนื้อหาก็มีความสำคัญ

อ้างอิง: กรมสรรพากร: ความหมายของอสังหาริมทรัพย์และการทำนิติกรรม (มาตรา 456)

ตรวจบ้านพร้อมเอกสาร ไม่ใช่ดูเพียงบ้านเลขที่

ขอข้อมูลเอกสารสิทธิแล้วตรวจชื่อผู้มีสิทธิ รายละเอียดแปลง และรายการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องกับสำนักงานที่ดิน หากมีจำนองหรือภาระอื่น ควรถามว่าจะจัดการอย่างไรและใครต้องมาดำเนินการในวันโอน

สำหรับตัวบ้าน ให้เทียบสิ่งที่เห็นจริงกับรายการที่ตกลงซื้อ โดยเฉพาะส่วนต่อเติม ที่จอดรถ และสิ่งของที่ผู้ขายจะนำออก หากมีข้อสงสัยด้านโครงสร้างหรือการอนุญาต ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจและสอบถามหน่วยงานก่อนรับเงื่อนไข

กู้ไม่ผ่านจะทำอย่างไร ต้องคุยก่อนจ่าย

อย่าตั้งต้นว่าเงินจองหรือมัดจำจะคืนได้อัตโนมัติทุกกรณี ถ้าการซื้อขึ้นกับสินเชื่อ ให้ตกลงเงื่อนไขไว้ในเอกสาร เช่น ต้องยื่นภายในวันใด ใช้หลักฐานผลพิจารณาอะไร และถ้าวงเงินที่ได้ต่ำกว่าที่ต้องการ จะเลื่อนกำหนด เติมเงิน หรือเลิกข้อตกลงอย่างไร

ตัวอย่างประเด็นที่ควรให้ผู้จัดทำสัญญาเขียนให้ครบคือ “หากผลสินเชื่อไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่ตกลง ใครแจ้งใคร ภายในเมื่อไร คืนเงินส่วนใด และมีค่าใช้จ่ายใดที่หักได้” รายละเอียดต้องปรับให้เข้ากับการซื้อครั้งนั้น ไม่ควรคัดข้อความสั้น ๆ ไปใช้โดยไม่ตรวจทั้งสัญญา

ทำตารางยอดเงินและหน้าที่ในวันโอน

แยกยอดราคาซื้อขาย เงินที่จ่ายแล้ว และยอดคงเหลือ ตรวจวิธีชำระกับธนาคารและผู้ขายล่วงหน้า หากบ้านยังติดจำนองให้ประสานวิธีไถ่ถอนและจดทะเบียนร่วมกับผู้เกี่ยวข้อง

ค่าใช้จ่ายในวันโอนมีหลายประเภทและมาตรการอาจเปลี่ยนตามช่วงเวลา จึงควรขอประมาณการจากสำนักงานที่ดินและธนาคารตามกรณีจริง แล้วระบุให้ชัดในสัญญาว่าฝ่ายใดรับผิดชอบรายการใด โดยไม่เหมารวมว่า “ออกคนละครึ่ง” ทุกอย่าง

• วันและสถานที่นัดจดทะเบียน รวมถึงเงื่อนไขหากต้องเลื่อน
• ผู้มีหน้าที่เตรียมเอกสารต้นฉบับ หนังสือมอบอำนาจ หรือเอกสารเพิ่มเติม
• ยอดชำระ ผู้รับเงิน และรูปแบบการชำระแต่ละส่วน
• การจัดการภาระเดิม ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำไฟ และวันเริ่มรับผิดชอบค่าใช้จ่าย

แยกการตรวจบ้านและส่งมอบออกมาให้ติดตามได้

ทำรายการตรวจสภาพและสิ่งที่ต้องแก้ไขก่อนรับมอบ ระบุว่าอะไรจะเสร็จก่อนวันโอน อะไรต้องนัดตรวจซ้ำ และมีหลักฐานรับงานอย่างไร วันส่งมอบควรบันทึกกุญแจ รีโมต เลขมิเตอร์ เอกสารรับประกัน และทรัพย์สินที่รวมในการซื้อ

ถ้าพบปัญหาที่กระทบการตัดสินใจ ควรให้ผู้เชี่ยวชาญประเมินและตกลงวิธีดำเนินการเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน อย่าพึ่งคำรับปากว่าหลังโอนแล้วจะกลับมาแก้ให้เพียงอย่างเดียว