Trước khi ký hợp đồng bất động sản: kiểm tra đủ về người, tài sản và điều kiện

1. Biết ai là bên ký hợp đồng và ai có thẩm quyền ký

Hãy yêu cầu các giấy tờ xác nhận tên và quyền của người bán hoặc bên cho thuê, rồi đối chiếu với tên trong hợp đồng. Nếu liên hệ qua môi giới hoặc người quản lý, cần hỏi rõ ai là người ký và ai là người nhận tiền. Chỉ dẫn bạn đi xem tài sản thì chưa đủ để xác nhận người đó có thẩm quyền ký hợp đồng thay chủ sở hữu.

Nếu có người được ủy quyền, hãy kiểm tra giấy ủy quyền có bao gồm hành vi đó hay không. Nếu bên ký là công ty, nên kiểm tra thông tin pháp nhân và điều kiện ký từ giấy tờ còn hiệu lực. Chỉ giữ bản sao ở mức cần thiết và ghi rõ mục đích sử dụng.

2. Xác định tài sản khớp với những gì bạn đã đi xem

Chỉ có tên dự án hoặc số phòng có thể chưa đủ. Giấy tờ cần chỉ rõ đúng một tài sản duy nhất, đặc biệt khi mua nhà kèm đất, vì phải kiểm tra cả đất lẫn công trình xây dựng.

• Địa chỉ, số phòng, tầng, hoặc số giấy chứng nhận quyền sở hữu đất Chanote (โฉนดที่ดิน) và vị trí lô đất, tùy loại tài sản
• Diện tích và căn cứ dùng để tính giá; nếu diện tích thực tế khác với diện tích ghi trong hợp đồng thì điều chỉnh thế nào
• Danh sách đồ nội thất, thiết bị điện, chỗ đỗ xe và quyền sử dụng khu vực chung đã thỏa thuận
• Tình trạng tài sản vào ngày kiểm tra, kèm danh sách hạng mục cần sửa và thời hạn bàn giao

3. Tách riêng từng khoản tiền và viết rõ điều kiện hoàn tiền

Hãy lập một bảng đơn giản cho biết mỗi khoản tiền trả để làm gì, trả cho ai, hạn trả là ngày nào, và có được tính vào giá hoặc tiền thuê hay không. Các khái niệm như tiền giữ chỗ, tiền đặt cọc, tiền bảo đảm và tiền thuê trả trước không nên dùng thay thế cho nhau đến mức không biết mỗi khoản có chức năng gì.

Một ví dụ về câu hỏi cần có câu trả lời trước khi trả tiền là: “Nếu vay không được duyệt, tiền giữ chỗ có được hoàn không, cần giấy tờ gì và hoàn trong bao lâu?” Hãy ghi lại câu trả lời thành thỏa thuận mà cả hai bên chấp nhận. Có biên lai chuyển khoản giúp xác nhận việc thanh toán, nhưng cũng nên có tài liệu ghi rõ lý do và điều kiện nhận tiền.

4. Phân biệt đặt chỗ, hợp đồng hứa mua hứa bán và chuyển quyền sở hữu

Mỗi giai đoạn có một loại giấy tờ với chức năng khác nhau. Việc đặt chỗ hoặc ký hợp đồng hứa mua hứa bán không có nghĩa là thủ tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất. Đối với việc mua bán bất động sản dứt điểm, giao dịch phải lập thành văn bản và đăng ký với cán bộ có thẩm quyền theo Điều 456, vì vậy cần xác định rõ ngày và các bước đăng ký.

Còn việc thuê là một quan hệ khác. Đừng lấy mẫu hợp đồng mua bán rồi chỉ đổi tên để dùng thay. Nếu là hoạt động kinh doanh cho thuê nhà để ở, cần kiểm tra thêm xem có thuộc phạm vi thông báo kiểm soát hợp đồng hay không, và dùng đúng mẫu cùng các điều kiện liên quan.

Nguồn: Cục Thuế (Revenue Department): ý nghĩa của bất động sản và việc lập giao dịch pháp lý (Điều 456) · Văn phòng Ủy ban Bảo vệ Người tiêu dùng (Office of the Consumer Protection Board, OCPB): thông báo kiểm soát hợp đồng thuê nhà để ở năm 2025 và các mẫu hợp đồng tiêu chuẩn

5. Kiểm tra bản cuối cùng và lưu toàn bộ giấy tờ thành một bộ

Hãy đọc bản sẽ thực sự ký, bao gồm cả phụ lục và danh mục đính kèm. Đừng dựa vào trí nhớ từ các bản dự thảo trước. Nếu còn chỗ trống hoặc nội dung chưa thống nhất, hãy sửa cho đến khi hai bên hiểu giống nhau rồi mới ký, và xin một bản sao có nội dung đầy đủ, khớp với bản ký ngay từ ngày lập hợp đồng.

• Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, ngày bàn giao và ngày thanh toán phải khớp với nhau
• Cách thông báo sự cố, yêu cầu sửa đổi, dời thời hạn hoặc chấm dứt hợp đồng được ghi rõ
• Các lời hứa về sửa chữa, quà tặng kèm và chi phí được ghi lại bằng văn bản
• Hợp đồng, phụ lục, chứng từ nhận tiền và các liên hệ quan trọng được lưu chung trong một thư mục