Hợp đồng mua nhà: kiểm tra đủ từ lúc đặt cọc đến ngày sang tên

Ký hợp đồng xong vẫn còn bước đăng ký chuyển quyền

Việc mua bán bất động sản dứt điểm phải lập thành văn bản và đăng ký với cán bộ có thẩm quyền theo Điều 456. Vì vậy, có phiếu đặt chỗ hoặc hợp đồng hứa mua hứa bán không phải là bằng chứng cho thấy quá trình chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất.

Về mặt chuẩn bị, bạn nên phân biệt được giấy tờ đang ký là thỏa thuận ở giai đoạn nào, cần làm gì tiếp theo và hẹn đăng ký khi nào. Đừng chỉ đọc tên giấy tờ, vì các chi tiết được thỏa thuận trong nội dung cũng rất quan trọng.

Nguồn: Cục Thuế (Revenue Department): ý nghĩa của bất động sản và việc lập giao dịch pháp lý (Điều 456)

Kiểm tra nhà cùng với giấy tờ, không chỉ xem số nhà

Hãy xin thông tin về giấy tờ pháp lý về quyền đối với đất, rồi kiểm tra tên người có quyền, chi tiết lô đất và các mục đăng ký liên quan tại văn phòng đất đai. Nếu có thế chấp hoặc nghĩa vụ khác, nên hỏi sẽ xử lý như thế nào và ai phải đến làm thủ tục vào ngày sang tên.

Đối với ngôi nhà, hãy đối chiếu những gì thấy thực tế với danh mục đã thỏa thuận mua, đặc biệt là phần xây thêm, chỗ đỗ xe và những đồ vật người bán sẽ mang đi. Nếu có nghi ngờ về kết cấu hoặc giấy phép, nên nhờ chuyên gia kiểm tra và hỏi cơ quan chức năng trước khi chấp nhận điều kiện.

Nếu vay không được duyệt thì làm gì: cần bàn trước khi trả tiền

Đừng mặc định rằng tiền giữ chỗ hay tiền đặt cọc sẽ tự động được hoàn trong mọi trường hợp. Nếu việc mua phụ thuộc vào khoản vay, hãy thỏa thuận điều kiện trong văn bản, chẳng hạn phải nộp hồ sơ trong ngày nào, dùng chứng từ nào làm bằng chứng kết quả xét duyệt, và nếu hạn mức được duyệt thấp hơn mong muốn thì sẽ dời thời hạn, bổ sung tiền hay chấm dứt thỏa thuận như thế nào.

Một ví dụ về vấn đề nên nhờ người soạn hợp đồng viết đầy đủ là: “Nếu kết quả vay không đạt điều kiện đã thỏa thuận, ai thông báo cho ai, trong bao lâu, hoàn lại khoản tiền nào và có khoản chi phí nào được khấu trừ”. Chi tiết phải điều chỉnh cho phù hợp với lần mua đó, và không nên sao chép một đoạn ngắn để dùng mà không kiểm tra toàn bộ hợp đồng.

Lập bảng số tiền và nghĩa vụ trong ngày sang tên

Hãy tách riêng giá mua bán, số tiền đã trả và số tiền còn lại. Kiểm tra trước với ngân hàng và người bán về cách thanh toán. Nếu nhà còn đang thế chấp, hãy phối hợp với các bên liên quan về cách tất toán và đăng ký.

Chi phí trong ngày sang tên có nhiều loại và các biện pháp có thể thay đổi theo từng thời kỳ, nên cần xin ước tính từ văn phòng đất đai và ngân hàng theo trường hợp thực tế, rồi ghi rõ trong hợp đồng bên nào chịu khoản nào, chứ không mặc định rằng mọi thứ đều “chia đôi”.

• Ngày và địa điểm hẹn đăng ký, kèm điều kiện nếu phải dời lịch
• Người có trách nhiệm chuẩn bị bản gốc giấy tờ, giấy ủy quyền hoặc giấy tờ bổ sung
• Số tiền thanh toán, người nhận tiền và hình thức thanh toán của từng phần
• Cách xử lý nghĩa vụ cũ, phí quản lý khu chung, tiền điện nước và ngày bắt đầu chịu trách nhiệm về các chi phí

Tách việc kiểm tra nhà và bàn giao ra để có thể theo dõi

Hãy lập danh sách kiểm tra tình trạng và những việc cần sửa trước khi nhận bàn giao, ghi rõ việc nào sẽ xong trước ngày sang tên, việc nào cần hẹn kiểm tra lại, và có bằng chứng nghiệm thu như thế nào. Vào ngày bàn giao nên ghi lại chìa khóa, điều khiển từ xa, số công tơ, giấy bảo hành và các tài sản nằm trong giao dịch mua.

Nếu phát hiện vấn đề ảnh hưởng đến quyết định, nên nhờ chuyên gia đánh giá và thỏa thuận cách xử lý bằng văn bản trước. Đừng chỉ dựa vào lời hứa rằng sau khi sang tên sẽ quay lại sửa.