Đất đai và xây dựng
Khoảng lùi công trình so với ranh đất: cần xem gì trước khi mua và xây
Hiểu sự khác nhau giữa khoảng cách tới đất liền kề, đường và nguồn nước, cùng ví dụ về tiêu chuẩn khoảng cách 2–3 mét cho ô mở và cách áp dụng đúng trường hợp
Hai lô đất có chiều ngang bằng nhau vẫn có thể đặt được những ngôi nhà không giống nhau, vì vị trí đường, mương rãnh, công trình bên cạnh và loại công trình muốn xây đều ảnh hưởng đến phần diện tích sử dụng được. Vì vậy, với cụm từ “khoảng lùi” thường được nhắc đến, trước hết nên hỏi cho rõ: đang đo từ phần nào của công trình đến ranh giới nào.
Ranh đất, đường và nguồn nước áp dụng các tiêu chuẩn khác nhau
Bộ quy chế số 55 quy định tách riêng các yêu cầu về tuyến công trình gần đường công cộng, gần nguồn nước công cộng, và tường hoặc ban công gần ranh đất. Vì vậy phải kiểm tra từng cạnh của lô đất, chứ không chỉ xem khoảng cách tới hàng rào nhà bên cạnh.
Với con đường phía trước lô đất, nên kiểm tra cả tình trạng pháp lý và ranh giới lộ giới. Còn hàng rào nhìn thấy ngoài hiện trường thì nên đối chiếu với ranh giới theo giấy tờ và kết quả đo đạc. Khi ranh giới chưa rõ, việc đo theo những gì nhìn thấy bằng mắt có thể khiến công trình bị đặt lệch vị trí.
Ví dụ thường gặp: tường có ô mở hoặc có ban công
Mục 50 của Bộ quy chế số 55 quy định khoảng cách từ ranh đất đối với tường có cửa sổ, cửa ra vào, lỗ thông gió, lỗ lấy sáng hoặc ban công, tùy theo chiều cao công trình, như ví dụ dưới đây.
| Chiều cao công trình | Khoảng cách từ tường hoặc ban công đến ranh đất |
|---|---|
| Không quá 9 mét | Không dưới 2 mét |
| Trên 9 mét nhưng dưới 23 mét | Không dưới 3 mét |
Tường đặc hoặc có sự đồng ý của hàng xóm vẫn phải kiểm tra điều kiện
Bảng trên không có nghĩa là mọi loại công trình chỉ dùng duy nhất một bộ tiêu chuẩn này. Trường hợp tường nằm gần ranh hơn khoảng cách nêu trên hoặc xây sát ranh, có thêm các điều kiện về tường đặc, chiều cao, sân thượng và văn bản đồng ý trong những trường hợp pháp luật yêu cầu. Nên nhờ người thiết kế kiểm tra toàn bộ điều khoản pháp luật trước khi chọn cách bố trí công trình.
Ngoài ra còn phải kiểm tra quy định của địa phương, quy hoạch đô thị và các yêu cầu riêng đối với loại công trình liên quan. Văn bản đồng ý của hàng xóm không phải là giấy tờ thay thế cho việc kiểm tra từng yêu cầu hay thay cho việc xin phép xây dựng.
Trước khi mua đất, hãy chuẩn bị thông tin để người thiết kế xem
Hãy nhờ kiến trúc sư hoặc kỹ sư bố trí mặt bằng sơ bộ trước khi quyết định mua. Bạn sẽ thấy nhu cầu của mình có phù hợp với hình dạng lô đất hay không, chẳng hạn muốn nhà hai tầng, chỗ đỗ hai xe và khu vườn, nhưng lô đất hẹp hoặc có nhiều cạnh phải chừa khoảng lùi.
- Giấy tờ pháp lý về quyền đối với đất, hình dạng lô đất, kích thước các cạnh và thông tin ranh giới đã được kiểm tra
- Ảnh và thông tin về đường, lối ra vào, kênh hoặc mương rãnh quanh lô đất
- Loại công trình, số tầng, chiều cao và hoạt động sẽ sử dụng thực tế
- Vị trí cửa sổ, ban công, mái hiên và các công trình bên cạnh trong phạm vi khảo sát được
Kiểm tra quy hoạch đô thị song song, rồi hỏi cơ quan tại địa phương
Bạn có thể bắt đầu tra cứu thông tin sử dụng đất từ dịch vụ của Cục Công trình công cộng và Quy hoạch đô thị (Department of Public Works and Town & Country Planning, DPT), gồm cả việc tra cứu trực tuyến lẫn nộp yêu cầu cấp văn bản kiểm tra. Sau đó mang thông tin lô đất và bản vẽ sơ bộ đến hỏi bộ phận công trình của văn phòng quận, chính quyền đô thị (thesaban) hoặc Tổ chức hành chính cấp xã (Tambon Administrative Organization) phụ trách khu vực.
Mục tiêu trước khi mua không phải là phỏng đoán rằng “chắc là xây được”, mà là biết cần kiểm tra thêm những gì và có hạn chế nào có thể ảnh hưởng đến thiết kế nhà hoặc chi phí của mình.
