Quy hoạch đô thị và vị trí
Màu quy hoạch đô thị cho biết điều gì: cách đọc trước khi mua đất hoặc mở cơ sở kinh doanh
Làm quen với màu sắc và mã sử dụng đất, cùng cách kiểm tra phiên bản quy hoạch đang có hiệu lực thực tế, trước khi kết luận có thể xây nhà, cửa hàng hay nhà xưởng
Thấy lô đất màu đỏ thì có mở được mọi loại cửa hàng không? Hay đất màu xanh lá có xây nhà được không? Câu trả lời cần xem nhiều hơn màu trên bản đồ. Màu giúp cho biết nhóm sử dụng đất, nhưng mã khu vực, các quy định và hoạt động bạn thực sự định làm mới là những thứ phải đọc cùng nhau.
Bắt đầu từ chú giải màu của đúng phiên bản quy hoạch
Ví dụ dưới đây dựa trên chú giải ký hiệu sơ đồ quy hoạch của Chính quyền Bangkok (Bangkok Metropolitan Administration, BMA) năm 2013, nhằm luyện cách đọc loại đất, chứ không khẳng định rằng cùng màu hoặc cùng quy định đó áp dụng cho mọi tỉnh hay mọi thời kỳ.
| Màu ví dụ | Loại hình sử dụng đất |
|---|---|
| Vàng | Khu ở mật độ thấp |
| Cam | Khu ở mật độ trung bình |
| Nâu | Khu ở mật độ cao |
| Đỏ | Thương mại |
| Tím | Công nghiệp |
| Xanh lá | Nông thôn và nông nghiệp |
Cùng một màu vẫn phải đọc mã và các điều kiện nhỏ hơn
Đừng chỉ dựa vào ảnh chụp màn hình hay lời nói rằng đó là “khu buôn bán” để quyết định. Hãy ghi lại mã khu vực của lô đất rồi mở quy định tương ứng, để xem các loại hoạt động được phép hoặc bị cấm, cũng như các điều kiện về quy mô và cách sử dụng diện tích liên quan đến dự án của bạn.
Nếu có quy định về tỷ lệ tổng diện tích sàn trên diện tích đất (FAR) hoặc tỷ lệ không gian trống trên tổng diện tích sàn (OSR), hãy cùng người thiết kế kiểm tra định nghĩa và cách tính của quy hoạch đó. Các con số này phải đọc cùng với quy tắc kiểm soát xây dựng; chúng không phải là quyền được xây đủ toàn bộ diện tích mà không có hạn chế nào khác.
Kiểm tra từng bước từ lô đất thực tế
Cục Công trình công cộng và Quy hoạch đô thị (Department of Public Works and Town & Country Planning, DPT) có dịch vụ kiểm tra qua Landuse Plan và kênh nộp yêu cầu cấp văn bản kiểm tra việc sử dụng đất. Việc xem thông tin trực tuyến mà không nhận văn bản là một bước khác với việc nộp yêu cầu để nhận kết quả kiểm tra bằng giấy tờ.
- Chuẩn bị giấy chứng nhận quyền sở hữu đất Chanote (โฉนดที่ดิน), vị trí và hình dạng lô đất. Đừng dùng mốc ở gần đó thay thế khi chưa kiểm tra
- Kiểm tra tên quy hoạch, ranh giới khu vực, ngày tháng và tình trạng có hiệu lực
- Đọc màu, mã khu vực và các quy định sao cho khớp với lô đất. Nếu nằm sát ranh giới khu vực, hãy yêu cầu kiểm tra thêm
- Mô tả rõ hoạt động sẽ làm, chẳng hạn nhà hàng, kho hàng hoặc nhà ở, kèm quy mô sơ bộ
- Khi dùng để đầu tư hoặc xin phép, nên cân nhắc nộp yêu cầu cấp văn bản kiểm tra tại cơ quan có trách nhiệm
Tách “dự thảo quy hoạch đô thị” khỏi quy hoạch đang có hiệu lực
Bản đồ được công bố để lấy ý kiến có thể là dự thảo điều chỉnh quy hoạch, nên không nên dùng hình đó để xác nhận quyền xây dựng hiện tại. Hãy luôn kiểm tra tình trạng và các văn bản công bố liên quan từ cơ quan sở hữu quy hoạch, đặc biệt khi dùng thông tin đó để đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua đất.
Đối với Bangkok, bạn có thể bắt đầu kiểm tra thông tin bản đồ từ hệ thống của Cục Quy hoạch và Phát triển đô thị, rồi hỏi thêm về các điều kiện riêng của từng lô đất.
Nguồn: Chính quyền Bangkok: hệ thống thông tin địa lý về quy hoạch đô thị
Ví dụ: muốn mua đất để mở nhà hàng
Thay vì chỉ hỏi “lô này màu gì”, hãy chuẩn bị các câu hỏi như: nhà hàng có diện tích bao nhiêu, có bếp hoặc hoạt động theo kiểu nào, cần chỗ đỗ bao nhiêu xe và dùng lối ra vào ở phía nào. Sau đó nhờ cơ quan chức năng và người thiết kế cùng kiểm tra việc sử dụng đất, công trình và các giấy phép liên quan.
Thông tin vị trí và các điểm đánh dấu trên trang web đăng tin giúp bạn bắt đầu khảo sát, nhưng không phải là kết quả xác nhận màu quy hoạch hay việc cho phép xây dựng của lô đất đó. Hãy lưu kết quả kiểm tra và ngày kiểm tra cùng với hồ sơ mua bán để có thể tra cứu lại sau này.
