도시계획과 입지
도시계획 용도지역 색상이 알려 주는 것, 토지 구입·사업 개시 전 읽는 법
토지 이용 색상과 코드를 이해하고, 주택·상점·공장을 지을 수 있다고 결론 내리기 전에 실제로 시행 중인 도시계획도를 확인하는 방법을 소개합니다.
빨간색 필지라면 어떤 가게든 열 수 있을까요? 녹색 토지에는 집을 지을 수 있을까요? 답은 지도 위의 색상만으로는 알 수 없습니다. 색상은 토지 이용 그룹을 알려 주지만, 구역 코드와 규정, 그리고 실제로 하려는 활동을 함께 읽어야 합니다.
해당 도면의 색상 범례부터 확인하기
다음 예시는 토지 유형을 읽는 연습을 위해 2013년 방콕 도시계획도의 기호 설명(범례)을 참고한 것이며, 같은 색상이나 규정이 모든 주나 모든 시기에 적용된다는 것을 확인해 주는 것은 아닙니다.
| 예시 색상 | 토지 이용 유형 |
|---|---|
| 노란색 | 저밀도 주거 |
| 주황색 | 중밀도 주거 |
| 갈색 | 고밀도 주거 |
| 빨간색 | 상업 |
| 보라색 | 공업 |
| 녹색 | 농촌 및 농업 |
같은 색상이라도 코드와 세부 조건까지 읽기
화면 캡처 이미지나 “상업 구역”이라는 말만 믿고 결정하지 마십시오. 필지의 구역 코드를 적어 둔 다음 그에 해당하는 규정을 열어, 허용되거나 금지되는 활동 유형과 우리 계획에 관련된 규모 및 공간 사용 방식의 조건까지 확인하는 것이 좋습니다.
토지 면적 대비 건물 연면적의 비율(FAR)이나 건물 연면적 대비 공지의 비율(OSR)에 관한 규정이 있다면, 해당 도면의 정의와 계산 방식을 설계자와 함께 확인하십시오. 이 수치들은 건축 규제 규정과 함께 읽어야 하며, 다른 제한 없이 그 면적만큼 모두 지을 수 있는 권리를 뜻하지 않습니다.
실제 필지를 기준으로 단계별로 확인하기
공공사업·도시계획국은 Landuse Plan을 통한 확인 서비스와 토지 이용 확인서 신청 채널을 운영하고 있습니다. 확인서를 받지 않고 온라인에서 정보만 보는 것과, 확인 결과를 문서로 신청하는 것은 서로 다른 단계입니다.
- Chanote 토지소유권증서(โฉนดที่ดิน), 위치, 필지 도면을 준비합니다. 확인 없이 근처의 지도 핀을 대신 사용하지 마십시오.
- 도면 명칭, 구역 범위, 날짜, 시행 상태를 확인합니다.
- 색상, 구역 코드, 규정을 해당 필지에 맞게 읽습니다. 구역 경계에 인접해 있다면 추가 확인을 요청하십시오.
- 레스토랑, 창고, 주거용 주택 등 하려는 활동을 대략적인 규모와 함께 명확하게 설명합니다.
- 투자 판단이나 허가 신청에 사용하는 경우에는 담당 기관에 확인서를 신청하는 것을 고려하는 것이 좋습니다.
“도시계획 초안”과 시행 중인 도면을 구분하기
의견 수렴을 위해 공개된 지도는 도시계획 개정안의 초안일 수 있으므로, 그 이미지를 현재의 건축 권리를 확인하는 근거로 삼지 않는 것이 좋습니다. 도면을 관장하는 기관을 통해 해당 도면의 상태와 관련 공고 문서를 매번 확인하십시오. 특히 그 정보를 근거로 예약금을 지급하거나 토지 매매 계약을 체결할 때는 더욱 그렇습니다.
방콕의 경우 방콕시 도시계획개발국의 시스템에서 지도 정보를 먼저 확인한 다음, 필지별 조건을 추가로 문의할 수 있습니다.
예시: 레스토랑을 열기 위해 토지를 구입하려는 경우
“이 필지는 무슨 색인가요?”라고만 묻지 말고, 매장 면적은 얼마인지, 어떤 주방이나 활동이 있는지, 주차 공간은 몇 대분이 필요한지, 어느 쪽 출입로를 이용할 것인지에 관한 질문을 준비해 보십시오. 그런 다음 관할 기관과 설계자에게 토지 이용, 건물, 관련 허가를 함께 확인해 달라고 요청하십시오.
매물 게시 사이트의 입지 정보와 지도 핀은 조사를 시작하는 데 도움이 되지만, 해당 필지의 도시계획 용도지역 색상이나 건축 허가를 보증하는 것은 아닙니다. 확인 결과와 확인한 날짜를 매매 서류와 함께 보관해 두면 나중에 참고할 수 있습니다.
