토지와 건축
토지 경계선에서의 건물 이격거리(셋백), 구입과 건축 전에 확인할 사항
인접 토지, 도로, 수역으로부터의 이격거리가 어떻게 다른지 이해하고, 상황에 맞게 올바르게 적용해야 하는 개구부 2–3m 기준 예시를 살펴봅니다.
폭이 같은 토지라도 집을 배치할 수 있는 방식은 서로 다를 수 있습니다. 도로의 위치, 수로, 인접 건물, 그리고 지으려는 건물의 형태가 실제로 사용할 수 있는 면적에 영향을 주기 때문입니다. 그래서 흔히 말하는 “토지 이격거리”라는 표현은, 건물의 어느 부분에서 어떤 선까지를 재는 것인지부터 분명히 묻는 것에서 시작해야 합니다.
토지 경계선, 도로, 수역마다 다른 기준
부령 제55호는 공공도로 인근의 건축선, 공공 수역 인근의 건축선, 토지 경계선 가까이에 있는 벽이나 발코니에 대한 규정을 각각 다르게 두고 있습니다. 그러므로 필지의 각 면을 따로 확인해야 하며, 옆집 울타리까지의 거리만 살펴봐서는 안 됩니다.
토지 앞 도로는 도로의 지위와 도로 부지 경계선을 모두 확인하는 것이 좋습니다. 현장에서 보이는 울타리는 서류상의 경계선 및 측량 결과와 대조하는 것이 좋습니다. 경계선이 분명하지 않은 상태에서 눈에 보이는 것을 기준으로 재면 건물 배치가 어긋날 수 있습니다.
출처: 방콕시(BMA): 부령 제55호(2000년) 및 취합된 개정 내용 — 제41조, 제42조 및 제50조
자주 접하는 예시: 개구부나 발코니가 있는 벽
부령 제55호 제50조는 창문, 문, 환기구, 채광창 또는 발코니가 있는 벽에 대해 토지 경계선으로부터 떨어져야 하는 거리를 건물 높이와 연계하여 정하고 있습니다. 예시는 다음과 같습니다.
| 건물 높이 | 토지 경계선에서 벽 또는 발코니까지의 거리 |
|---|---|
| 9m 이하 | 2m 이상 |
| 9m 초과 23m 미만 | 3m 이상 |
출처: 방콕시(BMA): 부령 제55호(2000년) 및 취합된 개정 내용 — 제41조, 제42조 및 제50조
개구부 없는 벽이나 이웃의 동의가 있어도 조건 확인은 여전히 필요
위 표가 모든 유형의 건물에 이 기준 하나만 적용된다는 뜻은 아닙니다. 벽이 위에서 제시한 거리보다 경계선에 더 가깝거나 경계선에 바짝 붙여 건축하는 경우에는, 개구부 없는 벽, 높이, 옥상, 그리고 법령이 정한 경우의 동의서에 관한 추가 조건이 있습니다. 건물 배치 방식을 정하기 전에 설계자가 해당 조항 전체를 검토하도록 하는 것이 좋습니다.
이 밖에도 지방 조례, 도시계획, 그리고 해당 건물에 적용되는 개별 규정을 확인해야 합니다. 이웃의 동의서는 모든 규정의 확인이나 건축 허가 신청을 대신할 수 있는 서류가 아닙니다.
출처: 방콕시(BMA): 부령 제55호(2000년) 및 취합된 개정 내용 — 제41조, 제42조 및 제50조
토지를 구입하기 전에 설계자에게 보여 줄 자료 준비하기
구입을 결정하기 전에 건축가나 엔지니어에게 기본 배치 계획을 부탁해 보십시오. 그러면 우리가 원하는 조건이 필지의 형태와 맞는지 알 수 있습니다. 예를 들어 2층 주택, 차량 두 대분의 주차 공간, 정원을 원하는데 필지가 좁거나 여러 면에서 띄워야 하는 선이 있는 경우를 들 수 있습니다.
- 권리 문서, 필지 도면, 각 변의 길이, 확인이 끝난 경계선 정보
- 사진, 그리고 도로, 출입로, 필지 주변 운하나 수로에 관한 정보
- 건물 유형, 층수, 높이, 실제로 사용할 용도
- 창문, 발코니, 처마의 위치와 조사할 수 있는 범위의 인접 건물
도시계획도 함께 확인하고 현지 관할 기관에 문의하기
토지 이용 정보는 공공사업·도시계획국의 서비스에서 찾아보기 시작할 수 있으며, 이 서비스에는 온라인 정보 확인과 확인서 신청이 모두 있습니다. 그다음 필지 정보와 기본 도면을 가지고 해당 지역을 담당하는 구청, 지방자치단체 또는 면(tambon) 행정기구(SAO)의 토목 담당 부서에 문의하십시오.
구입 전의 목표는 “아마 지을 수 있을 것”이라고 짐작하는 것이 아니라, 무엇을 더 확인해야 하는지와 주택 설계나 비용에 영향을 줄 수 있는 제약이 무엇인지 아는 것입니다.
