주택 구입
주택 매매 계약: 예약부터 소유권 이전일까지 빠짐없이 확인하기
예약, 매매 약정, 소유권 이전을 구분하고, 대출 거절, 저당권 부담, 비용, 주택 인도에 관한 질문도 함께 정리합니다.
주택을 구입할 때에는 예약일, 매매 약정을 체결하는 날, 주택 점검일, 이전 등기일에 이르기까지 중요한 날이 여러 번 있습니다. 각 단계의 의무와 조건이 분명하면 매수인과 매도인이 자금, 서류, 인도를 서로 더 잘 맞추어 준비할 수 있습니다.
계약서에 서명한 뒤에도 필요한 이전 등기 절차
부동산의 확정적 매매는 제456조에 따라 서면으로 작성하고 담당 공무원에게 등기해야 합니다. 따라서 예약서나 매매 약정서가 있다고 해서 소유권 이전 절차가 끝났다는 증거가 되는 것은 아닙니다.
준비하는 입장에서는 지금 서명하는 서류가 어느 단계의 합의인지, 이후에 무엇을 해야 하는지, 등기 일정은 언제인지 구분할 수 있어야 합니다. 서류의 제목만 읽지 마십시오. 본문에서 합의한 세부 내용도 중요하기 때문입니다.
서류와 함께 주택 확인하기, 주택 번호만 보지 않기
권리 문서 정보를 요청한 뒤, 권리자의 이름, 필지 세부 정보, 관련 등기 사항을 토지사무소에 확인하십시오. 저당권이나 그 밖의 부담이 있는 경우에는 어떻게 처리할 것인지, 소유권 이전일에 누가 직접 처리해야 하는지 물어보는 것이 좋습니다.
주택 자체에 대해서는 실제로 보이는 것을 구입하기로 합의한 목록과 대조하십시오. 특히 증축 부분, 주차 공간, 매도인이 가져갈 물건을 확인해야 합니다. 구조나 허가에 의문이 있다면 조건을 받아들이기 전에 전문가에게 점검을 맡기고 관할 기관에 문의하는 것이 좋습니다.
대출이 거절되면 어떻게 할지, 돈을 내기 전에 합의하기
예약금이나 계약금이 모든 경우에 자동으로 환불된다고 전제하지 마십시오. 구입이 대출에 달려 있다면, 언제까지 신청해야 하는지, 어떤 심사 결과 증빙을 사용하는지, 승인된 한도가 필요한 금액보다 낮을 때 기한을 연기할지, 부족한 금액을 보탤지, 아니면 합의를 해제할지 등의 조건을 서류에 합의해 두십시오.
계약서를 작성하는 사람에게 빠짐없이 적어 달라고 요청해야 할 사항의 예는 “대출 결과가 합의한 조건에 부합하지 않을 경우, 누가 누구에게 통지하는가, 언제까지 하는가, 어느 부분의 금액을 환불하는가, 공제할 수 있는 비용은 무엇인가”입니다. 세부 내용은 해당 구입 건에 맞게 조정해야 하며, 짧은 문구를 계약서 전체를 검토하지 않고 그대로 가져다 쓰는 것은 바람직하지 않습니다.
소유권 이전일의 금액과 역할을 표로 정리하기
매매 대금, 이미 지급한 금액, 잔액을 구분하십시오. 지급 방법은 은행과 매도인에게 미리 확인하십시오. 주택에 아직 저당권이 설정되어 있다면 관련자들과 함께 저당권 말소(상환) 및 등기 방법을 조율하십시오.
소유권 이전일의 비용은 여러 종류가 있고 관련 조치가 시기에 따라 바뀔 수 있으므로, 실제 사례에 맞춘 견적을 토지사무소와 은행에 요청하는 것이 좋습니다. 그런 다음 어느 쪽이 어느 항목을 부담하는지 계약서에 분명히 적고, 모든 것을 “반반씩 부담”한다고 일괄 가정하지 마십시오.
- 등기 약속 날짜와 장소, 일정을 연기해야 할 경우의 조건
- 원본 서류, 위임장 또는 추가 서류를 준비할 책임이 있는 사람
- 지급 금액, 수령인, 각 부분의 지급 방식
- 기존 부담의 처리, 관리비, 수도·전기 요금, 비용 부담이 시작되는 날
주택 점검과 인도를 따로 정리해 추적할 수 있게 하기
인수하기 전에 상태 점검 목록과 수정해야 할 사항의 목록을 작성하십시오. 무엇이 소유권 이전일 전에 끝날지, 무엇을 다시 점검해야 하는지, 작업 완료를 어떤 증빙으로 확인할지를 명시합니다. 인도일에는 열쇠, 리모컨, 계량기 수치, 보증서, 그리고 구입에 포함되는 물품을 기록하는 것이 좋습니다.
결정에 영향을 주는 문제를 발견하면 먼저 전문가에게 평가를 받고, 처리 방법을 서면으로 합의하는 것이 좋습니다. 소유권 이전 후에 와서 고쳐 주겠다는 구두 약속에만 의존하지 마십시오.
