都市計画と立地
都市計画の色分けが示すもの：土地購入や開業の前の読み方
土地利用の色とコードの基本と、実際に施行されている版の都市計画図の確認方法を紹介します。住宅、店舗、工場を建てられると結論づける前にご確認ください。
赤く塗られた区画なら、どんな店でも開けるのでしょうか。緑色の土地には家を建てられるのでしょうか。答えを出すには、地図上の色以上のものを見る必要があります。色は土地利用のグループを知る手がかりになりますが、地域コード、規定、そして実際に行う活動こそ、併せて読むべきものです。
最初に見るもの：該当する版の都市計画図の色の凡例
次の例は、2013年のバンコクの都市計画図の凡例を参照したもので、土地の区分の読み方を練習するためのものです。同じ色や規定がすべての県、またはすべての時期に当てはまることを保証するものではありません。
| 例の色 | 土地利用の区分 |
|---|---|
| 黄色 | 低密度住居地域 |
| オレンジ色 | 中密度住居地域 |
| 茶色 | 高密度住居地域 |
| 赤色 | 商業地域 |
| 紫色 | 工業地域 |
| 緑色 | 農村・農業地域 |
同じ色でも、コードと細かな条件の確認が必要
スクリーンショットや「商業ゾーンだ」という説明だけで判断してはいけません。区画の地域コードを控え、対応する規定を開いて、許可または禁止されている活動の種類、そして自分の計画に関わる規模や土地の使い方に関する条件を確認しましょう。
敷地面積に対する延べ床面積の比率（FAR）や、延べ床面積に対するオープンスペースの比率（OSR）に関する規定がある場合は、その都市計画での定義と計算方法も設計者と一緒に確認します。これらの数値は建築規制と併せて読む必要があり、他の制限なしにその面積いっぱいまで建てられる権利を意味するものではありません。
実際の区画に基づく段階的な確認
公共事業・都市農村計画局は、Landuse Planを通じた確認サービスと、土地利用の確認書の交付を申請する窓口を設けています。確認書を受け取らずにオンラインで情報を見るだけの方法と、確認結果を書面で申請する手続きは、別のステップです。
- 土地権利証（Chanote、โฉนดที่ดิน）、位置、区画の図面を用意する。確認せずに近くのピンで代用しないこと
- 都市計画図の名称、対象区域、日付、施行状況を確認すること
- 色、地域コード、規定を、区画に合うように読み取る。区域の境界に接している場合は、追加の確認を依頼すること
- 行う予定の活動を、たとえばレストラン、倉庫、住宅など具体的に説明し、おおよその規模も伝えること
- 投資の判断材料にする場合や許可を申請する場合は、担当機関に確認書の交付を申請することを検討すること
「都市計画案」と施行中の都市計画の区別
意見募集のために公開された地図は、都市計画の改定案である可能性があります。そのため、その画像を根拠に現在の建築の権利を確認してはいけません。特に、予約金を支払ったり土地の購入契約を結んだりするために情報を使う場合は、その計画を所管する機関に、状況と関連する告示文書を毎回確認してください。
バンコクの場合は、バンコク都庁 都市計画・都市開発局のシステムで地図情報を確認することから始め、その後、区画ごとの個別の条件を問い合わせることができます。
例：レストランを開くために土地を買いたい場合
「この区画は何色ですか」と尋ねるだけでなく、店の面積はどれくらいか、どのような厨房や活動があるか、駐車場は何台分必要か、どちら側の出入口を使うか、といった質問を用意しておきましょう。そのうえで、関係機関や設計者に、土地利用、建物、関連する許可をあわせて確認してもらいます。
物件掲載サイトの立地情報やピンは、調査を始める手がかりにはなりますが、その区画の都市計画の色や建築許可を保証するものではありません。確認結果と確認日は、売買書類と一緒に保管し、後で参照できるようにしておきましょう。
