住宅購入契約：予約から所有権移転の日までをもれなく確認

契約に署名しても、所有権移転登記の手続きは別に必要

不動産の確定的な売買は、第456条に基づき、書面で行い、管轄の担当官に登記する必要があります。したがって、予約書や売買予約契約があっても、所有権移転の手続きが完了したことの証明にはなりません。

準備としては、いま署名しようとしている書類がどの段階の合意なのか、その後に何をする必要があるのか、登記の日をいつにするのかを区別できるようにしておきましょう。書類のタイトルだけを読んではいけません。本文で合意した内容の詳細も重要だからです。

出典： 歳入局：不動産の定義と法律行為（第456条）

書類とあわせた住宅の確認：番地を見るだけでは不十分

権利証書の情報を入手し、権利者の名前、区画の詳細、関連する登記事項を、土地事務所で確認します。抵当権やその他の負担がある場合は、どのように処理するのか、所有権移転日に誰が手続きに来る必要があるのかを尋ねましょう。

建物については、実際に見たものを、購入に合意した項目と照らし合わせます。特に、増築部分、駐車場、売主が持ち出す予定の物品を確認しましょう。構造や許可に疑問がある場合は、条件を受け入れる前に、専門家に検査してもらい、関係機関に問い合わせるべきです。

ローンが通らない場合の対応：支払い前の話し合い

予約金や手付金が、どんな場合でも自動的に返金されると思い込んではいけません。購入がローンの成否に左右される場合は、いつまでに申し込むのか、審査結果の証拠として何を使うのか、承認された融資額が希望より低かった場合に、期限を延ばすのか、不足分を追加で支払うのか、それとも合意を解消するのか、といった条件を書面で取り決めておきます。

契約書の作成者にすべて書き込んでもらうべき論点の例は、「ローンの結果が合意した条件を満たさなかった場合、誰が誰に通知するのか、いつまでに、どの部分の金額を返金するのか、差し引ける費用は何か」です。詳細は、その購入ごとに合わせる必要があります。契約書全体を確認せずに、短い文言だけを抜き出して使うことは避けましょう。

所有権移転日の金額と役割の一覧表の作成

売買代金、すでに支払った金額、残額を分けて整理します。支払い方法は、事前に銀行や売主と確認しておきます。住宅にまだ抵当権が付いている場合は、借入金の返済と抵当権の抹消の方法、および登記の手続きを、関係者と調整しましょう。

所有権移転日にかかる費用にはいくつもの種類があり、軽減措置などの制度は時期によって変わることがあります。そのため、実際のケースに基づく見積りを土地事務所と銀行から取り寄せ、どの項目をどちらの当事者が負担するのかを契約書に明記しましょう。すべてを「折半」と決めつけてはいけません。

• 登記の日時と場所、延期が必要になった場合の条件
• 原本、委任状、追加書類を準備する担当者
• 支払額、受取人、各部分の支払い方法
• 既存の負担の処理、共益費、水道・電気代、費用の負担を開始する日

追跡できる形での、住宅検査と引渡しの切り分け

引渡しを受ける前に、状態の検査リストと、修正が必要な箇所のリストを作ります。所有権移転日までに何が完了するのか、何を再検査の日程に組み込む必要があるのか、作業完了をどのような証拠で確認するのかを明記しましょう。引渡し日には、鍵、リモコン、メーターの数値、保証書、購入に含まれる物品を記録しておくべきです。

判断に影響する問題が見つかった場合は、まず専門家に評価してもらい、対応方法を書面で取り決めておくべきです。所有権移転後に戻って直してくれるという口約束だけに頼ってはいけません。