टाउन प्लान और लोकेशन
टाउन प्लान के रंग क्या बताते हैं: ज़मीन खरीदने या कारोबार शुरू करने से पहले उन्हें कैसे पढ़ें
भूमि उपयोग के रंग और कोड समझें, और यह जाँचने का तरीका जानें कि कौन-सा प्लान असल में लागू है, इससे पहले कि आप तय करें कि वहाँ मकान, दुकान या फ़ैक्ट्री बन सकती है
लाल रंग का प्लॉट दिखा, तो क्या हर तरह की दुकान खोली जा सकती है? या हरे रंग की ज़मीन पर मकान बन सकता है? जवाब के लिए नक्शे के रंग से ज़्यादा देखना पड़ता है। रंग भूमि उपयोग का समूह बताता है, लेकिन इलाके का कोड, शर्तें और आप असल में जो करना चाहते हैं, उन सबको साथ मिलाकर पढ़ना होता है।
उस प्लान के रंगों की व्याख्या से शुरू करें
नीचे के उदाहरण बैंकॉक महानगर प्रशासन के 2013 के प्लान के प्रतीकों की व्याख्या पर आधारित हैं, ताकि ज़मीन के प्रकार पढ़ना सीखा जा सके। इसका यह मतलब नहीं कि यही रंग या शर्तें हर प्रांत या हर समय पर लागू होती हैं।
| उदाहरण का रंग | भूमि उपयोग का प्रकार |
|---|---|
| पीला | कम घनत्व वाला आवासीय क्षेत्र |
| नारंगी | मध्यम घनत्व वाला आवासीय क्षेत्र |
| भूरा | अधिक घनत्व वाला आवासीय क्षेत्र |
| लाल | कमर्शियल |
| बैंगनी | औद्योगिक |
| हरा | ग्रामीण और कृषि क्षेत्र |
रंग एक जैसा हो, तब भी कोड और उप-शर्तें पढ़ें
सिर्फ़ स्क्रीनशॉट या “यह कारोबारी ज़ोन है” जैसी बात के आधार पर फ़ैसला न लें। प्लॉट के इलाके का कोड नोट करें और उससे मेल खाने वाली शर्तें खोलें, ताकि पता चले कि कौन-सी गतिविधियाँ अनुमत या प्रतिबंधित हैं, और आपके प्रोजेक्ट से जुड़ी आकार और उपयोग की शर्तें क्या हैं।
अगर कुल इमारती क्षेत्र और ज़मीन के क्षेत्र का अनुपात (FAR) या खुली जगह और कुल इमारती क्षेत्र का अनुपात (OSR) तय है, तो उस प्लान की परिभाषा और गणना का तरीका डिज़ाइनर के साथ जाँचें। इन संख्याओं को इमारत नियंत्रण के नियमों के साथ पढ़ना होता है। इसका मतलब यह नहीं कि बाकी पाबंदियों के बिना पूरा क्षेत्र बनाया जा सकता है।
असली प्लॉट से एक-एक कदम जाँचें
लोक निर्माण तथा नगर एवं ग्राम नियोजन विभाग (DPT) Landuse Plan के ज़रिए जाँच की सेवा और भूमि उपयोग जाँच पत्र के लिए आवेदन का माध्यम देता है। ऑनलाइन जानकारी देखना, जिसमें पत्र नहीं मिलता, दस्तावेज़ के रूप में जाँच का नतीजा माँगने के आवेदन से अलग प्रक्रिया है।
- Chanote टाइटल डीड (โฉนด), जगह और प्लॉट का नक्शा तैयार रखें। बिना जाँचे पास के खंभे या निशान को उसकी जगह न मानें
- प्लान का नाम, इलाके की सीमा, तारीख और लागू होने की स्थिति जाँचें
- रंग, इलाके का कोड और शर्तें प्लॉट से मिलाकर पढ़ें। अगर प्लॉट सीमा से सटा है, तो अतिरिक्त जाँच करवाएँ
- जो गतिविधि करनी है उसे साफ़ बताएँ, जैसे रेस्तरां, गोदाम या रिहायशी मकान, साथ में शुरुआती आकार भी
- निवेश या अनुमति के लिए इस्तेमाल करना हो, तो संबंधित विभाग से जाँच पत्र के लिए आवेदन करने पर विचार करें
स्रोत: लोक निर्माण तथा नगर एवं ग्राम नियोजन विभाग (DPT): टाउन प्लान के अनुसार भूमि उपयोग की जाँच की सेवा
“ड्राफ़्ट टाउन प्लान” को लागू प्लान से अलग रखें
राय लेने के लिए जारी किया गया नक्शा प्लान में बदलाव का ड्राफ़्ट हो सकता है, इसलिए उस तस्वीर को आज निर्माण के अधिकार का सबूत न मानें। हर बार प्लान के मालिक विभाग से स्थिति और संबंधित अधिसूचना के दस्तावेज़ जाँचें, खासकर जब आप उस जानकारी के आधार पर बुकिंग राशि देने या ज़मीन खरीद का एग्रीमेंट करने वाले हों।
बैंकॉक महानगर प्रशासन के मामले में, नगर नियोजन और विकास कार्यालय की प्रणाली से नक्शे की जानकारी देखना शुरू कर सकते हैं, फिर प्लॉट-विशेष शर्तों के बारे में और पूछ सकते हैं।
स्रोत: बैंकॉक महानगर प्रशासन: टाउन प्लानिंग भौगोलिक सूचना प्रणाली
उदाहरण: रेस्तरां खोलने के लिए ज़मीन खरीदना चाहते हैं
सिर्फ़ यह पूछने के बजाय कि “यह प्लॉट किस रंग का है”, ये सवाल तैयार करें: रेस्तरां का क्षेत्रफल कितना होगा, किचन या कैसी गतिविधियाँ होंगी, कितनी गाड़ियों की पार्किंग चाहिए, और आने-जाने का रास्ता किस तरफ़ से होगा। फिर विभाग और डिज़ाइनर से भूमि उपयोग, इमारत और संबंधित लाइसेंस, तीनों की जाँच करवाएँ।
लिस्टिंग वेबसाइट पर लोकेशन और पिन की जानकारी से जाँच शुरू की जा सकती है, लेकिन यह उस प्लॉट के टाउन प्लान के रंग या निर्माण की अनुमति की पुष्टि नहीं है। जाँच का नतीजा और उसकी तारीख खरीद-बिक्री के दस्तावेज़ों के साथ रखें, ताकि बाद में हवाला दे सकें।
