मकान खरीदना
मकान खरीद का एग्रीमेंट: बुकिंग से लेकर ट्रांसफ़र के दिन तक पूरी जाँच
बुकिंग, खरीद-बिक्री के एग्रीमेंट और ट्रांसफ़र को अलग करें, साथ में लोन पास न होने, गिरवी के बोझ, खर्चों और मकान सौंपने के सवाल
मकान खरीदने में कई अहम दिन आते हैं: बुकिंग का दिन, खरीद-बिक्री के एग्रीमेंट का दिन, मकान की जाँच का दिन और ट्रांसफ़र के रजिस्ट्रेशन का दिन। अगर हर चरण की ज़िम्मेदारियाँ और शर्तें साफ़ हों, तो खरीदार और विक्रेता पैसे, दस्तावेज़ और मकान सौंपने की तैयारी बेहतर तालमेल से कर पाते हैं।
एग्रीमेंट साइन होने के बाद भी रजिस्ट्रेशन के ज़रिए ट्रांसफ़र की प्रक्रिया बाकी रहती है
अचल संपत्ति की पक्की बिक्री लिखित में होनी चाहिए और धारा 456 के अनुसार सक्षम अधिकारी के सामने रजिस्टर करानी होती है। इसलिए बुकिंग रसीद या खरीद-बिक्री का एग्रीमेंट (สัญญาจะซื้อจะขาย) इस बात का सबूत नहीं है कि मालिकाना हक का ट्रांसफ़र पूरा हो गया है।
तैयारी के तौर पर यह फ़र्क कर पाएँ कि जिस दस्तावेज़ पर आप साइन कर रहे हैं वह किस चरण का समझौता है, आगे क्या करना है और रजिस्ट्रेशन की तारीख कब है। सिर्फ़ दस्तावेज़ का नाम न पढ़ें, क्योंकि उसके भीतर तय हुई बातें भी उतनी ही अहम हैं।
स्रोत: राजस्व विभाग (Revenue Department): अचल संपत्ति का अर्थ और कानूनी लेन-देन (धारा 456)
मकान को दस्तावेज़ों के साथ जाँचें, सिर्फ़ मकान नंबर देखकर नहीं
मालिकाना हक के दस्तावेज़ माँगकर हकदार का नाम, प्लॉट का ब्योरा और भूमि कार्यालय में दर्ज संबंधित प्रविष्टियाँ जाँचें। अगर गिरवी या कोई और बोझ है, तो पूछें कि उसे कैसे निपटाया जाएगा और ट्रांसफ़र के दिन किसे आकर क्या करना होगा।
मकान के बारे में, जो असल में दिखता है उसे खरीद की तय सूची से मिलाएँ, खासकर बाद में जोड़े गए हिस्से, पार्किंग और वे चीज़ें जो विक्रेता ले जाएगा। अगर ढाँचे या अनुमति को लेकर कोई शक हो, तो शर्तें मानने से पहले किसी विशेषज्ञ से जाँच करवाएँ और संबंधित विभाग से पूछें।
लोन पास न हुआ तो क्या होगा, पैसे देने से पहले बात करें
यह मानकर न चलें कि बुकिंग राशि या बयाना हर हाल में अपने आप वापस हो जाएगा। अगर खरीद लोन पर निर्भर है, तो शर्तें दस्तावेज़ में तय करें, जैसे आवेदन किस तारीख तक देना है, नतीजे का कौन-सा सबूत माना जाएगा, और अगर मिली लोन सीमा चाहिए से कम हो तो तारीख आगे बढ़ेगी, रकम बढ़ाई जाएगी या समझौता खत्म होगा।
एग्रीमेंट तैयार करने वाले से पूरा लिखवाने लायक मुद्दे का एक उदाहरण: “अगर लोन का नतीजा तय शर्तों के अनुसार नहीं आता, तो कौन किसे बताएगा, कब तक बताएगा, कौन-सा हिस्सा वापस होगा, और कौन-सी लागत काटी जा सकती है।” ब्योरा उसी खरीद के हिसाब से ढालना चाहिए। पूरा एग्रीमेंट जाँचे बिना कोई छोटा वाक्य कॉपी करके इस्तेमाल न करें।
ट्रांसफ़र के दिन की रकम और ज़िम्मेदारियों की तालिका बनाएँ
खरीद-बिक्री की कीमत, चुकाई जा चुकी रकम और बाकी रकम अलग-अलग लिखें। भुगतान का तरीका बैंक और विक्रेता से पहले ही जाँच लें। अगर मकान पर अभी गिरवी है, तो संबंधित पक्षों के साथ मिलकर उसे छुड़ाने और रजिस्ट्रेशन का तरीका तय करें।
ट्रांसफ़र के दिन के खर्च कई तरह के होते हैं और नियम समय के साथ बदल सकते हैं, इसलिए अपने असली मामले के लिए भूमि कार्यालय और बैंक से अनुमान माँगें। फिर एग्रीमेंट में साफ़ लिखें कि कौन-सा खर्च किस पक्ष का है, और यह न मान लें कि “सब कुछ आधा-आधा” होगा।
- रजिस्ट्रेशन की तारीख और जगह, और टालना पड़े तो उसकी शर्तें
- मूल दस्तावेज़, पावर ऑफ़ अटॉर्नी या अतिरिक्त दस्तावेज़ तैयार करने की ज़िम्मेदारी किसकी है
- देय रकम, रकम पाने वाला और हर हिस्से के भुगतान का तरीका
- पुराने बोझ का निपटारा, कॉमन एरिया फ़ीस, बिजली-पानी और खर्चों की ज़िम्मेदारी किस दिन से शुरू होगी
मकान की जाँच और सौंपने को अलग करें, ताकि उन पर नज़र रखी जा सके
हालत की जाँच और सौंपने से पहले ठीक करवाई जाने वाली चीज़ों की सूची बनाएँ। लिखें कि क्या ट्रांसफ़र के दिन से पहले पूरा होगा, किसकी दोबारा जाँच का समय तय होगा, और काम स्वीकार करने का सबूत क्या होगा। सौंपने के दिन चाबियाँ, रिमोट, मीटर की रीडिंग, वारंटी के दस्तावेज़ और खरीद में शामिल संपत्ति दर्ज करें।
अगर ऐसी समस्या मिले जो आपके फ़ैसले पर असर डालती है, तो पहले किसी विशेषज्ञ से आकलन करवाएँ और कार्रवाई का तरीका लिखित में तय करें। सिर्फ़ इस ज़ुबानी वादे पर भरोसा न करें कि ट्रांसफ़र के बाद वे लौटकर ठीक कर देंगे।
