Urbanisme et localisation
Que signifient les couleurs du plan d'urbanisme : comment les lire avant d'acheter un terrain ou d'ouvrir un commerce
Découvrez les couleurs et les codes d'usage des sols, et comment vérifier le plan réellement en vigueur avant de conclure qu'on peut construire une maison, un commerce ou une usine
Une parcelle rouge permet-elle d'ouvrir n'importe quel commerce ? Un terrain vert permet-il de construire une maison ? La réponse demande plus que la couleur sur la carte. La couleur indique le groupe d'usage, mais le code de la zone, les prescriptions et l'activité réellement envisagée doivent être lus ensemble.
Commencer par la légende des couleurs du plan concerné
Les exemples suivants s'appuient sur la légende des symboles du plan de la Bangkok Metropolitan Administration (BMA, กรุงเทพมหานคร) de 2013, pour s'exercer à lire les types de terrains. Ils ne confirment pas que les mêmes couleurs ou prescriptions s'appliquent dans toutes les provinces ou à toutes les époques.
| Couleur donnée en exemple | Type d'usage des sols |
|---|---|
| Jaune | Habitat à faible densité |
| Orange | Habitat à densité moyenne |
| Marron | Habitat à forte densité |
| Rouge | Commerce |
| Violet | Industrie |
| Vert | Zone rurale et agricole |
Même couleur : il faut encore lire le code et les sous-conditions
Ne décidez pas à partir d'une simple capture d'écran ou de l'affirmation qu'il s'agit d'une « zone commerciale ». Notez le code de la zone de la parcelle et ouvrez les prescriptions correspondantes, afin de voir les types d'activités autorisés ou interdits, ainsi que les conditions de taille et de mode d'utilisation de l'espace qui concernent votre projet.
Si le plan fixe un rapport entre la surface de plancher totale et la surface du terrain (FAR) ou un rapport entre l'espace libre et la surface de plancher totale (OSR), vérifiez avec le concepteur la définition et la méthode de calcul propres à ce plan. Ces chiffres se lisent avec les règles de contrôle des constructions : ils ne constituent pas un droit de construire la surface complète sans autre limite.
Vérifier étape par étape à partir de la parcelle réelle
Le Department of Public Works and Town & Country Planning (DPT, กรมโยธาธิการและผังเมือง) propose une vérification via Landuse Plan et un canal de demande de certificat de vérification de l'usage des sols. La consultation en ligne sans certificat est une démarche distincte de la demande d'un résultat de vérification sous forme de document.
- Préparez le Chanote (โฉนด), l'emplacement et le plan de la parcelle. N'utilisez pas des bornes voisines à la place sans vérification
- Vérifiez le nom du plan, les limites de la zone, la date et le statut de mise en vigueur
- Lisez la couleur, le code de la zone et les prescriptions en les rapportant à la parcelle. Si elle est en limite de zone, demandez une vérification complémentaire
- Décrivez clairement l'activité prévue, par exemple un restaurant, un entrepôt ou une maison d'habitation, avec les dimensions préliminaires
- Pour un investissement ou une demande d'autorisation, envisagez de demander un certificat de vérification à l'autorité compétente
Distinguer le « projet de plan d'urbanisme » du plan en vigueur
Une carte publiée pour recueillir des avis peut être le projet d'une révision du plan ; on ne doit donc pas s'en servir pour confirmer un droit de construire actuel. Vérifiez à chaque fois le statut et les documents de promulgation auprès de l'organisme responsable du plan, surtout si ces informations servent à verser un acompte de réservation ou à signer un contrat d'achat de terrain.
Pour Bangkok, vous pouvez commencer par consulter les cartes du système du Department of City Planning and Urban Development (สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง), puis demander des précisions sur les conditions propres à la parcelle.
Exemple : acheter un terrain pour ouvrir un restaurant
Plutôt que de demander seulement « de quelle couleur est cette parcelle ? », préparez des questions : quelle surface fera le restaurant, quel type de cuisine ou d'activité, combien de places de parking, et de quel côté se fera l'accès. Faites ensuite vérifier par l'autorité et le concepteur l'usage des sols, le bâtiment et les autorisations concernées.
Les informations de localisation et les repères des sites d'annonces aident à commencer l'exploration, mais ne garantissent ni la couleur du plan d'urbanisme ni l'autorisation de construire sur la parcelle. Conservez le résultat de la vérification et sa date avec les documents de vente pour pouvoir vous y référer.
