Terrains et construction
Retrait des constructions par rapport aux limites du terrain : que vérifier avant d'acheter et de construire
Comprendre la différence entre les distances par rapport aux terrains voisins, aux routes et aux cours d'eau, avec l'exemple des critères de 2 à 3 mètres pour les ouvertures, à appliquer dans les bons cas
Deux terrains de même largeur ne permettent pas forcément d'implanter la même maison, car la position de la route, du fossé, des bâtiments voisins et le type de construction souhaité influent sur la surface utilisable. L'expression courante « retrait du terrain » doit donc commencer par une question précise : mesure-t-on à partir de quelle partie du bâtiment, et jusqu'à quelle limite ?
Limites du terrain, routes et cours d'eau relèvent de critères différents
Le règlement ministériel n° 55 distingue les règles applicables à l'alignement des constructions près d'une route publique, près d'un cours d'eau public, et celles des murs ou balcons proches de la limite du terrain. Il faut donc vérifier chaque côté de la parcelle, et pas seulement la distance jusqu'à la clôture voisine.
Pour la route devant le terrain, vérifiez à la fois son statut et la limite de son emprise. La clôture visible sur place doit être comparée aux limites figurant dans les documents et au bornage. Lorsque la limite n'est pas claire, mesurer à partir de ce qu'on voit à l'œil nu peut conduire à mal implanter le bâtiment.
Exemple fréquent : un mur avec ouvertures ou un balcon
L'article 50 du règlement ministériel n° 55 fixe la distance à la limite du terrain pour les murs comportant fenêtres, portes, aérations, ouvertures d'éclairage ou balcons, en fonction de la hauteur du bâtiment, comme dans l'exemple suivant.
| Hauteur du bâtiment | Distance du mur ou du balcon à la limite du terrain |
|---|---|
| Pas plus de 9 mètres | Au moins 2 mètres |
| Plus de 9 mètres mais moins de 23 mètres | Au moins 3 mètres |
Mur plein ou accord du voisin : les conditions restent à vérifier
Le tableau ci-dessus ne signifie pas que tous les types de bâtiments relèvent de ce seul jeu de critères. Lorsque le mur est plus proche de la limite que la distance indiquée, ou que la construction est édifiée en limite, des conditions supplémentaires s'appliquent concernant le mur plein, la hauteur, le toit-terrasse et, dans les cas prévus par la loi, l'accord écrit du voisin. Il convient de faire vérifier par un concepteur l'ensemble de l'article avant de choisir l'implantation du bâtiment.
Il faut en outre vérifier les règlements locaux, le plan d'urbanisme et les prescriptions propres au type de bâtiment concerné. L'accord écrit d'un voisin ne remplace ni la vérification de toutes les prescriptions ni la demande de permis de construire.
Avant d'acheter un terrain, préparer les informations à montrer au concepteur
Faites établir par un architecte ou un ingénieur un plan d'implantation préliminaire avant de décider d'acheter : vous verrez si vos besoins conviennent à la forme de la parcelle, par exemple si vous voulez une maison à deux niveaux, deux places de parking et un jardin, mais que la parcelle est étroite ou comporte plusieurs côtés où il faut laisser un retrait.
- Le titre de propriété, le plan de la parcelle, les dimensions des côtés et les informations vérifiées sur les limites
- Des photos et des informations sur la route, les accès, le canal ou le fossé autour de la parcelle
- Le type de bâtiment, le nombre de niveaux, la hauteur et les activités qui s'y dérouleront réellement
- La position des fenêtres, des balcons, des avant-toits et des bâtiments voisins, dans la mesure où ils ont pu être relevés
Vérifier aussi le plan d'urbanisme, puis interroger l'autorité locale
Vous pouvez commencer vos recherches sur l'usage des sols avec les services du Department of Public Works and Town & Country Planning (DPT, กรมโยธาธิการและผังเมือง), qui proposent à la fois une consultation en ligne et une demande de certificat de vérification. Apportez ensuite les informations de la parcelle et un projet préliminaire au service des travaux publics du bureau de district, de la municipalité ou de l'organisation administrative de sous-district (อบต.) compétent pour la zone.
Avant d'acheter, le but n'est pas de deviner que « cela doit être constructible », mais de savoir ce qu'il faut vérifier en plus et quelles restrictions peuvent affecter les plans de la maison ou notre coût.
