Contrat d'achat d'une maison : tout vérifier, de la réservation au jour du transfert

Après la signature, il reste l'enregistrement du transfert

Une vente définitive de bien immobilier doit être faite par écrit et enregistrée auprès du fonctionnaire compétent, conformément à l'article 456. Un bulletin de réservation ou une promesse de vente ne prouve donc pas que le transfert de propriété est achevé.

Pour bien vous préparer, sachez distinguer à quelle étape correspond le document que vous signez, ce qu'il faut faire ensuite et quand l'enregistrement est fixé. Ne vous contentez pas du titre du document, car le contenu des accords compte aussi.

Sources : Revenue Department (กรมสรรพากร) : définition des biens immobiliers et des actes juridiques (article 456)

Vérifier la maison avec les documents, et pas seulement le numéro de la maison

Demandez les informations sur le titre de propriété, puis vérifiez auprès du bureau foncier le nom du titulaire, les détails de la parcelle et les inscriptions liées. S'il existe une hypothèque ou une autre charge, demandez comment elle sera traitée et qui doit intervenir le jour du transfert.

Pour la maison elle-même, comparez ce que vous voyez réellement avec la liste de ce qui est acheté, notamment les extensions, le parking et les objets que le vendeur emportera. En cas de doute sur la structure ou les autorisations, faites vérifier par un spécialiste et interrogez l'autorité avant d'accepter les conditions.

Que faire si le prêt est refusé : en parler avant de payer

Ne partez pas du principe que l'acompte de réservation ou les arrhes seront remboursés automatiquement dans tous les cas. Si l'achat dépend d'un prêt, convenez des conditions par écrit : date limite de dépôt de la demande, justificatif du résultat de l'examen, et, si le montant accordé est inférieur à celui souhaité, comment reporter l'échéance, compléter la somme ou mettre fin à l'accord.

Voici un exemple de point que le rédacteur du contrat devrait écrire de façon complète : « Si le résultat du prêt ne satisfait pas aux conditions convenues, qui informe qui, sous quel délai, quelle part est remboursée et quels frais peuvent être déduits ». Les détails doivent être adaptés à cet achat précis ; ne recopiez pas une phrase courte sans vérifier l'ensemble du contrat.

Dresser un tableau des montants et des obligations le jour du transfert

Distinguez le prix d'achat, les sommes déjà versées et le solde restant. Vérifiez à l'avance le mode de paiement avec la banque et le vendeur. Si la maison est encore hypothéquée, coordonnez avec les personnes concernées la mainlevée et l'enregistrement.

Les frais du jour du transfert sont de plusieurs types et les mesures peuvent changer selon la période. Demandez donc une estimation au bureau foncier et à la banque pour votre cas réel, puis indiquez clairement dans le contrat quelle partie prend en charge quel poste, sans présumer que tout est « partagé moitié-moitié ».

• La date et le lieu de l'enregistrement, ainsi que les conditions en cas de report
• La personne chargée de préparer les documents originaux, la procuration ou les documents complémentaires
• Le montant à payer, le bénéficiaire et le mode de paiement de chaque part
• Le traitement des charges existantes, des charges communes, de l'eau et de l'électricité, et la date à partir de laquelle chacun assume les frais

Séparer la visite de contrôle et la remise pour pouvoir les suivre

Dressez la liste de l'état et des points à corriger avant la réception. Précisez ce qui sera terminé avant le jour du transfert, ce qui nécessitera une nouvelle visite et quelle preuve de réception sera établie. Le jour de la remise, consignez les clés, les télécommandes, les relevés de compteurs, les garanties et les biens compris dans l'achat.

Si vous constatez un problème qui pèse sur votre décision, faites-le évaluer par un spécialiste et convenez par écrit de la marche à suivre avant tout. Ne vous fiez pas à la seule promesse de revenir le corriger après le transfert.