Immobilienverträge
Vor der Unterschrift unter einen Immobilienvertrag: Personen, Objekt und Bedingungen vollständig prüfen
Gut vorbereitet reservieren, kaufen oder mieten: mit einer Checkliste zu den Vertragsparteien, den Objektdaten, den zu zahlenden Beträgen und den Vereinbarungen, die klar schriftlich festgehalten werden sollten
Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung gefunden, die Ihnen gefällt, folgen meist die Reservierung und die Unterschrift unter die Unterlagen. Doch Preis und Lage, über die gesprochen wurde, sind noch nicht alle Einzelheiten. Lesen Sie den Vertrag so, dass Sie beantworten können, mit wem Sie sich einigen, welches Objekt Sie erhalten, wann Sie zahlen müssen und wie vorgegangen wird, wenn sich die Pläne ändern, und zwar bevor Sie Geld überweisen.
1. Wissen, wer Vertragspartei ist und wer unterschreiben darf
Verlangen Sie Unterlagen, die Name und Berechtigung des Verkäufers oder Vermieters belegen, und gleichen Sie sie mit dem Namen im Vertrag ab. Läuft der Kontakt über einen Makler oder Verwalter, fragen Sie genau nach, wer unterschreibt und wer das Geld erhält. Dass jemand Ihnen das Objekt zeigt, belegt allein nicht, dass er anstelle des Eigentümers Verträge abschließen darf.
Handelt ein Bevollmächtigter, prüfen Sie, ob die Vollmacht die jeweilige Handlung abdeckt. Ist die Vertragspartei ein Unternehmen, sollten Sie die Daten der juristischen Person und die Vertretungsregeln anhand aktueller Unterlagen prüfen. Bewahren Sie nur die nötigen Kopien auf und halten Sie den Verwendungszweck schriftlich fest.
2. Das Objekt so bezeichnen, dass es dem besichtigten entspricht
Projektname oder Zimmernummer allein reichen unter Umständen nicht aus. Die Unterlagen sollten eindeutig auf dasselbe Objekt verweisen, besonders beim Kauf eines Hauses samt Grundstück, bei dem sowohl das Grundstück als auch das Gebäude geprüft werden müssen.
- Adresse, Zimmernummer, Etage oder Chanote-Nummer (Grundstückstitel, โฉนด) und Lage der Parzelle, je nach Objektart
- Flächengröße und Bezugsgröße für die Preisberechnung; wie wird angepasst, wenn die tatsächliche Fläche von der angegebenen abweicht
- Liste der Möbel, Elektrogeräte, Parkplätze und der vereinbarten Rechte zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen
- Zustand des Objekts am Tag der Prüfung, einschließlich der Reparaturliste und der Übergabefrist
3. Jede Zahlung getrennt erfassen und die Rückzahlungsbedingungen schriftlich festhalten
Erstellen Sie eine einfache Tabelle: wofür wird dieser Betrag gezahlt, an wen, bis wann, und ist er im Preis bzw. in der Miete enthalten. Begriffe wie Reservierungsgebühr, Anzahlung, Kaution und Vorauszahlung der Miete sollten nicht durcheinander verwendet werden, sodass unklar wird, welche Funktion der jeweilige Betrag hat.
Eine Beispielfrage, die vor der Zahlung beantwortet sein sollte, lautet: „Wird die Reservierungsgebühr erstattet, wenn der Kredit nicht bewilligt wird, welche Unterlagen sind dafür nötig und bis wann erfolgt die Rückzahlung?“ Halten Sie die Antwort als Vereinbarung fest, der beide Seiten zustimmen. Ein Zahlungsbeleg bestätigt die Zahlung, doch sollte zusätzlich ein Dokument vorliegen, das den Grund und die Bedingungen der Annahme des Geldes angibt.
4. Reservierung, Kaufvorvertrag und Eigentumsübertragung unterscheiden
Jedes Dokument hat in seiner Phase eine andere Funktion. Eine Reservierung oder die Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags schließt die Eigentumsübertragung nicht ab. Ein endgültiger Immobilienkauf muss schriftlich erfolgen und nach dem Grundsatz von Paragraf 456 bei der zuständigen Behörde registriert werden. Daher sollten der Termin und der Ablauf der Registrierung klar festgelegt werden.
Die Miete ist ein anderes Rechtsverhältnis. Verwenden Sie nicht einfach ein Kaufvertragsmuster, in dem nur die Bezeichnung geändert wurde. Handelt es sich um ein Unternehmen, das Gebäude zu Wohnzwecken vermietet, ist außerdem zu prüfen, ob der Vertrag in den Geltungsbereich der Bekanntmachung zur Vertragskontrolle fällt, und das zugehörige Muster samt Bedingungen ist korrekt anzuwenden.
Quellen: Revenue Department (Steuerbehörde): Bedeutung von Immobilien und Rechtsgeschäften (Paragraf 456) · Office of the Consumer Protection Board (OCPB): Bekanntmachung zur Kontrolle von Mietverträgen für Wohngebäude 2025 und Standardvertragsmuster
5. Die Endfassung prüfen und alle Unterlagen als ein Set aufbewahren
Lesen Sie die Fassung, die tatsächlich unterzeichnet wird, einschließlich der Anhänge und Anlagenlisten. Verlassen Sie sich nicht auf die Erinnerung an frühere Entwürfe. Gibt es Leerstellen oder noch nicht geklärte Formulierungen, klären Sie sie, bis Einvernehmen besteht, und zwar vor der Unterschrift. Lassen Sie sich schon am Tag des Vertragsschlusses eine vollständige, übereinstimmende Kopie aushändigen.
- Beginn, Ende, Übergabetermin und Zahlungstermine passen zueinander
- Das Vorgehen bei Meldung von Problemen, Änderungswünschen, Fristverlängerung oder Kündigung ist klar geregelt
- Mündliche Zusagen zu Reparaturen, Zugaben und Kosten sind schriftlich festgehalten
- Vertrag, Anhänge, Zahlungsbelege und wichtige Korrespondenz werden im selben Ordner aufbewahrt
