Hauskaufvertrag: von der Reservierungszahlung bis zum Übertragungstag vollständig prüfen

Auch nach der Unterschrift fehlt noch die Registrierung der Übertragung

Ein endgültiger Immobilienkauf muss nach Paragraf 456 schriftlich erfolgen und bei der zuständigen Behörde registriert werden. Eine Reservierungsbestätigung oder ein Kaufvorvertrag ist daher kein Nachweis dafür, dass die Eigentumsübertragung abgeschlossen ist.

Zur Vorbereitung sollten Sie unterscheiden können, welche Phase der Vereinbarung das Dokument betrifft, das Sie gerade unterschreiben, was als Nächstes zu tun ist und wann der Registrierungstermin liegt. Lesen Sie nicht nur den Titel des Dokuments, denn auch die im Inhalt vereinbarten Einzelheiten sind wichtig.

Quellen: Revenue Department (Steuerbehörde): Bedeutung von Immobilien und Rechtsgeschäften (Paragraf 456)

Das Haus samt Unterlagen prüfen, nicht nur die Hausnummer ansehen

Fordern Sie die Angaben zum Eigentumsdokument an und prüfen Sie beim Landamt den Namen des Berechtigten, die Parzellendaten und die zugehörigen Registereinträge. Gibt es eine Hypothek oder eine andere Belastung, fragen Sie, wie damit umgegangen wird und wer am Übertragungstag mitwirken muss.

Gleichen Sie beim Haus selbst das, was Sie tatsächlich sehen, mit der Liste des vereinbarten Kaufs ab, besonders bei Anbauten, Parkplätzen und Gegenständen, die der Verkäufer mitnimmt. Bestehen Zweifel zur Statik oder zu Genehmigungen, sollten Sie einen Fachmann prüfen lassen und bei den Behörden nachfragen, bevor Sie Bedingungen akzeptieren.

Was tun, wenn der Kredit abgelehnt wird: vor der Zahlung besprechen

Gehen Sie nicht davon aus, dass Reservierungsgebühr oder Anzahlung in jedem Fall automatisch zurückgezahlt werden. Hängt der Kauf von einem Kredit ab, legen Sie die Bedingungen schriftlich fest, etwa bis zu welchem Tag der Antrag zu stellen ist, welcher Nachweis des Ergebnisses verwendet wird und wie verfahren wird, wenn der bewilligte Betrag niedriger ist als benötigt: Frist verschieben, Geld nachschießen oder die Vereinbarung beenden.

Ein Beispiel für einen Punkt, den der Vertragsverfasser vollständig ausformulieren sollte, lautet: „Entspricht das Kreditergebnis nicht den vereinbarten Bedingungen: wer informiert wen, bis wann, welcher Teil wird erstattet und welche Kosten dürfen abgezogen werden?“ Die Einzelheiten müssen an den jeweiligen Kauf angepasst werden. Kurze Formulierungen sollten nicht übernommen werden, ohne den gesamten Vertrag zu prüfen.

Eine Tabelle der Beträge und Pflichten am Übertragungstag erstellen

Trennen Sie Kaufpreis, bereits gezahlte Beträge und Restbetrag. Klären Sie die Zahlungsweise vorab mit Bank und Verkäufer. Ist das Haus noch mit einer Hypothek belastet, stimmen Sie Ablösung und Registrierung mit den Beteiligten ab.

Die Kosten am Übertragungstag fallen in mehreren Arten an, und Maßnahmen können sich je nach Zeitraum ändern. Holen Sie daher für den konkreten Fall eine Kostenschätzung vom Landamt und von der Bank ein und legen Sie im Vertrag klar fest, welche Partei welchen Posten trägt, ohne pauschal anzunehmen, dass „alles je zur Hälfte“ getragen wird.

• Tag und Ort des Registrierungstermins, einschließlich der Bedingungen bei einer Verschiebung
• Wer für die Vorbereitung der Originalunterlagen, der Vollmacht oder zusätzlicher Dokumente zuständig ist
• Zahlungsbetrag, Empfänger und Zahlungsform für jeden Teilbetrag
• Umgang mit bestehenden Belastungen, Gemeinschaftskosten, Wasser- und Stromkosten und der Tag, ab dem die Kosten übernommen werden

Hausprüfung und Übergabe getrennt festhalten, damit sie nachverfolgbar sind

Erstellen Sie vor der Übernahme eine Liste zur Zustandsprüfung und zu den noch zu behebenden Mängeln. Legen Sie fest, was vor dem Übertragungstag fertig wird, was erneut geprüft werden muss und wie die Abnahme nachgewiesen wird. Bei der Übergabe sollten Schlüssel, Fernbedienungen, Zählerstände, Garantieunterlagen und die im Kauf enthaltenen Gegenstände festgehalten werden.

Stellt sich ein Problem heraus, das die Entscheidung beeinflusst, sollte ein Fachmann es beurteilen und das weitere Vorgehen zuerst schriftlich vereinbart werden. Verlassen Sie sich nicht allein auf die mündliche Zusage, nach der Übertragung zurückzukommen und es zu beheben.