Grundstücke und Bau
Gebäudeabstände zur Grundstücksgrenze: Was vor Kauf und Bau zu prüfen ist
Der Unterschied zwischen Abständen zu Nachbargrundstücken, Straßen und Gewässern, mit einem Beispiel für die Abstandsregel von 2–3 m bei Öffnungen, die im richtigen Fall anzuwenden ist
Gleich breite Grundstücke lassen nicht dieselbe Platzierung eines Hauses zu, denn Lage der Straße, Entwässerungsgräben, Nachbargebäude und die Art des geplanten Gebäudes beeinflussen die nutzbare Fläche. Beim allgemein gebräuchlichen Begriff „Grundstücksabstand“ sollte man daher zuerst klären, von welchem Teil des Gebäudes bis zu welcher Linie gemessen wird.
Grundstücksgrenze, Straße und Gewässer: jeweils andere Regeln
Die Ministerialverordnung Nr. 55 regelt die Gebäudelinie an öffentlichen Straßen, an öffentlichen Gewässern sowie Wände oder Balkone nahe der Grundstücksgrenze jeweils unterschiedlich. Deshalb muss jede Seite der Parzelle geprüft werden, nicht nur der Abstand zum Zaun neben dem Haus.
Bei der Straße vor dem Grundstück sollten sowohl ihr Status als auch die Grenze des Straßenlandes geprüft werden. Einen Zaun, den man vor Ort sieht, sollte man mit der Grenze laut Unterlagen und der Vermessung abgleichen. Ist die Grenze noch unklar, kann Messen nach Augenschein dazu führen, dass das Gebäude falsch platziert wird.
Häufiges Beispiel: Wand mit Öffnungen oder Balkon
Artikel 50 der Ministerialverordnung Nr. 55 legt den Abstand von der Grundstücksgrenze für Wände mit Fenstern, Türen, Lüftungsöffnungen, Lichtöffnungen oder Balkonen fest, abhängig von der Gebäudehöhe, wie im folgenden Beispiel.
| Gebäudehöhe | Abstand der Wand oder des Balkons zur Grundstücksgrenze |
|---|---|
| Höchstens 9 m | Mindestens 2 m |
| Über 9 m, aber unter 23 m | Mindestens 3 m |
Geschlossene Wand oder Zustimmung des Nachbarn: Bedingungen trotzdem prüfen
Die obige Tabelle bedeutet nicht, dass für alle Gebäudearten nur dieser eine Maßstab gilt. Liegt eine Wand näher an der Grenze als die genannten Abstände oder wird unmittelbar an der Grenze gebaut, gelten zusätzliche Bedingungen zu geschlossenen Wänden, Höhe, Dachterrasse und der Zustimmungserklärung, soweit das Gesetz sie verlangt. Der Planer sollte den gesamten Rechtstext prüfen, bevor die Anordnung des Gebäudes festgelegt wird.
Außerdem sind örtliche Satzungen, der Bebauungsplan und gebäudespezifische Vorschriften zu prüfen. Die Zustimmungserklärung eines Nachbarn ersetzt weder die Prüfung aller Vorschriften noch die Baugenehmigung.
Vor dem Grundstückskauf: Unterlagen für den Planer vorbereiten
Lassen Sie sich vor der Kaufentscheidung von einem Architekten oder Ingenieur eine erste Anordnung entwerfen. So sehen Sie, ob Ihre Wünsche zur Form der Parzelle passen, etwa wenn Sie ein zweistöckiges Haus, zwei Autostellplätze und einen Garten möchten, die Parzelle aber schmal ist oder auf mehreren Seiten Abstände einzuhalten sind.
- Eigentumsdokument, Parzellenform, Seitenlängen und geprüfte Angaben zum Grenzverlauf
- Fotos und Angaben zu Straße, Zufahrt, Kanal oder Entwässerungsgraben rund um die Parzelle
- Gebäudeart, Anzahl der Stockwerke, Höhe und die tatsächliche Nutzung
- Lage von Fenstern, Balkonen, Dachüberständen und Nachbargebäuden, soweit erfassbar
Den Bebauungsplan parallel prüfen und bei der örtlichen Behörde nachfragen
Angaben zur Landnutzung finden Sie zunächst über den Dienst des Department of Public Works and Town & Country Planning (DPT), der sowohl die Online-Prüfung als auch die Beantragung einer Prüfbescheinigung bietet. Anschließend sollten Sie die Parzellendaten und den ersten Entwurf bei der Bauabteilung des Bezirksamts, der Gemeinde oder der Tambon-Verwaltung (อบต.) erfragen, die für das Gebiet zuständig ist.
Das Ziel vor dem Kauf ist nicht, zu vermuten, dass man „wahrscheinlich bauen kann“, sondern zu wissen, was zusätzlich geprüft werden muss und welche Einschränkungen den Hausentwurf oder Ihre Kosten beeinflussen können.
