Bebauungsplan und Lage
Was die Farben des Bebauungsplans bedeuten und wie man sie vor dem Grundstückskauf oder der Geschäftseröffnung liest
Die Farben und Codes der Landnutzung kennenlernen und die tatsächlich geltende Planfassung prüfen, bevor man entscheidet, ob ein Haus, ein Geschäft oder eine Fabrik gebaut werden kann
Sieht man eine rote Parzelle: darf man dann jede Art von Geschäft eröffnen? Oder darf man auf grünem Land ein Haus bauen? Die Antwort hängt von mehr ab als der Farbe auf der Karte. Die Farbe zeigt die Nutzungsgruppe an, doch Gebietscode, Vorschriften und die tatsächlich geplante Tätigkeit müssen zusammen gelesen werden.
Mit der Farblegende der jeweiligen Planfassung beginnen
Das folgende Beispiel bezieht sich auf die Legende des Bebauungsplans der Bangkok Metropolitan Administration von 2013 und dient dazu, das Lesen der Landnutzungsarten zu üben. Es bestätigt nicht, dass dieselben Farben oder Vorschriften für jede Provinz oder jeden Zeitraum gelten.
| Beispielfarbe | Art der Landnutzung |
|---|---|
| Gelb | Wohngebiet mit geringer Dichte |
| Orange | Wohngebiet mit mittlerer Dichte |
| Braun | Wohngebiet mit hoher Dichte |
| Rot | Gewerbe |
| Violett | Industrie |
| Grün | Ländlicher Raum und Landwirtschaft |
Quellen: Amt für Stadtplanung und Stadtentwicklung der BMA: Plan des Bezirks Bang Khun Thian und Legende 2013
Gleiche Farbe: Code und Unterbedingungen müssen trotzdem gelesen werden
Treffen Sie Ihre Entscheidung nicht allein anhand eines Screenshots oder der Aussage, es sei eine „Handelszone“. Notieren Sie den Gebietscode der Parzelle und rufen Sie die entsprechenden Vorschriften auf, um zu sehen, welche Tätigkeiten erlaubt oder verboten sind, einschließlich der Bedingungen zu Größe und Art der Flächennutzung, die Ihr Vorhaben betreffen.
Gibt es Vorgaben zum Verhältnis der gesamten Gebäudefläche zur Grundstücksfläche (FAR) oder zum Verhältnis der Freifläche zur gesamten Gebäudefläche (OSR), lassen Sie Definition und Berechnungsmethode des jeweiligen Plans zusammen mit dem Planer prüfen. Diese Werte müssen zusammen mit den Baukontrollvorschriften gelesen werden. Sie sind kein Recht, die volle Fläche ohne andere Einschränkungen zu bauen.
Schritt für Schritt anhand der tatsächlichen Parzelle prüfen
Das Department of Public Works and Town & Country Planning (DPT) bietet Prüfdienste über Landuse Plan und einen Kanal zur Beantragung einer Bescheinigung über die Landnutzung. Die Online-Einsicht ohne Bescheinigung ist ein anderer Schritt als die Beantragung des Prüfergebnisses als Dokument.
- Chanote (Grundstückstitel, โฉนด), Standort und Parzellenform bereithalten; nicht ohne Prüfung einen Marker in der Nähe als Ersatz verwenden
- Planname, Gebietsgrenzen, Datum und Status der Gültigkeit prüfen
- Farbe, Gebietscode und Vorschriften passend zur Parzelle lesen; liegt sie an einer Gebietsgrenze, eine zusätzliche Prüfung beantragen
- Die geplante Tätigkeit klar beschreiben, etwa Restaurant, Lagerhaus oder Wohnhaus, mit der ungefähren Größe
- Wird es für eine Investition oder einen Genehmigungsantrag verwendet, sollte erwogen werden, bei der zuständigen Behörde eine Prüfbescheinigung zu beantragen
Den „Planentwurf“ vom geltenden Plan trennen
Eine Karte, die zur Anhörung veröffentlicht wurde, kann der Entwurf einer Planänderung sein. Daher sollte man dieses Bild nicht verwenden, um aktuelle Baurechte zu bestätigen. Prüfen Sie jedes Mal Status und zugehörige Bekanntmachungen bei der Behörde, die den Plan verantwortet, besonders wenn die Angaben dazu dienen, eine Reservierungsgebühr zu zahlen oder einen Grundstückskaufvertrag zu schließen.
Für die Bangkok Metropolitan Administration können Sie die Kartendaten zunächst im System des Amts für Stadtplanung und Stadtentwicklung prüfen und anschließend die Bedingungen für die einzelne Parzelle erfragen.
Quellen: Bangkok Metropolitan Administration (BMA): Geoinformationssystem für Stadtplanung
Beispiel: Ein Grundstück für ein Restaurant kaufen
Statt nur zu fragen: „Welche Farbe hat diese Parzelle?“, bereiten Sie Fragen vor: wie groß die Gastfläche ist, welche Küche oder Tätigkeit vorgesehen ist, wie viele Parkplätze Sie benötigen und auf welcher Seite die Zufahrt liegen soll. Lassen Sie dann Behörde und Planer die Landnutzung, das Gebäude und die zugehörigen Genehmigungen prüfen.
Angaben zu Lage und Markern auf Inserat-Websites helfen beim ersten Erkunden, sind aber keine Bestätigung der Farbe im Bebauungsplan oder einer Baugenehmigung für diese Parzelle. Bewahren Sie das Prüfergebnis und das Prüfdatum zusammen mit den Kaufunterlagen auf, um später darauf zurückgreifen zu können.
