Grundstücke und Prüfung
Vor dem Grundstückskauf: Unterlagen, Grenzen und Zufahrt abgleichen
Betrachten Sie ein Grundstück nicht nur als Markierung auf der Karte: von den Eigentumsdokumenten über den tatsächlichen Zustand der Parzelle bis zu Zufahrt und Fragen, die Sie beim Landamt klären sollten
Das Grundstück, das Sie besichtigen, die im Inserat markierte Parzelle und die Parzelle in den Unterlagen sollten dieselbe sein. Bevor Sie sich auf einen Preis einigen, sollten Sie diese drei Angaben daher in Übereinstimmung bringen. Auch wenn eine Straße an der Parzelle vorbeiführt oder bereits ein Zaun steht, gibt es weitere Punkte zu prüfen. Dieser Artikel hilft, die Fragen vor dem Kauf zu ordnen; er ersetzt nicht die Bestätigung von Eigentum oder Grenzen durch die zuständige Stelle.
1. Unterlageninformationen so einholen, dass sich die Parzelle eindeutig bestimmen lässt
Beginnen Sie mit der Art des Eigentumsdokuments, der Dokumentnummer, der Grundstücksnummer, dem Unterbezirk (Tambon), dem Bezirk (Amphoe), der Provinz und dem Namen des im Dokument Berechtigten. Gehen Sie nicht davon aus, dass alle Dokumente, die umgangssprachlich „Landurkunde“ genannt werden, dieselben Rechte gewähren. Ist der Anbieter nicht die im Dokument genannte Person, müssen auch Rolle und Befugnis der Kontaktperson geprüft werden.
Das Landamt (Department of Lands) empfiehlt, zunächst zu klären, welche Dienststelle für das Dokument zuständig ist, damit Sie die richtige Stelle aufsuchen. Stellen Sie eine Liste der zu prüfenden Punkte zusammen, etwa Name des Eigentümers, Fläche und Eintragungen, und erkundigen Sie sich vor der Anreise nach den Unterlagen und dem Ablauf für Ihren Fall.
Quellen: Department of Lands (Landamt): Empfehlungen vor dem Besuch des Grundbuchamts
2. Die Parzelle ablaufen und notieren, was die Karte nicht zeigt
Bitten Sie den Verkäufer, Ihnen das tatsächliche Gelände zu zeigen. Halten Sie die Lage der Zufahrt, die Bodenbeschaffenheit, das Niveau im Verhältnis zur Straße und die angrenzenden Nutzungen fest. Fotografieren Sie auch die Richtungen, aus denen Zufahrt und Umgebung zu sehen sind. Finden Sie keine Grenzsteine oder weicht der Zaunverlauf von den Angaben ab, gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass der Zaun die richtige Grenze markiert.
Online-Karten eignen sich für eine erste Erkundung der Lage, doch eine Markierung oder ein Satellitenbild ersetzt weder die Prüfung der Unterlagen noch die Vermessung. Ist die Grenze ein wichtiger Punkt, fragen Sie beim Landamt nach der für Ihren Fall geeigneten Prüfung oder Vermessung. Verwenden Sie keine auf dem Bildschirm gezogene Linie als Grundlage, um die Fläche, die Sie kaufen, zu bestätigen.
- Prüfen Sie, ob die gezeigte Parzelle mit der Lage und den Angaben übereinstimmt, die den Verhandlungen zugrunde liegen.
- Fragen Sie nach Überschwemmungen, Aufschüttungen und früheren Bauarbeiten und suchen Sie dazu ergänzende Informationen.
- Klären Sie den Zugang zu Strom und Wasser sowie Einschränkungen beim Materialtransport, indem Sie die Behörden oder Versorger direkt fragen.
3. Ein Weg, den man begehen kann, und ein Wegerecht sind zwei verschiedene Dinge
Führt die Zufahrt über das Grundstück anderer, lassen Sie sich sagen, über welche Parzelle sie führt und auf welches Recht oder welche Vereinbarung sie sich stützt. Lassen Sie die Unterlagen anschließend beim Landamt oder von einem Fachmann prüfen. Dass Anwohner den Weg nutzen, bestätigt nicht in jedem Fall den Umfang der Rechte eines neuen Käufers.
Prüfen Sie neben dem rechtlichen Status des Weges auch Breite, Kurven, Tore und praktische Nutzungsbeschränkungen im Hinblick auf Ihren Zweck. Dass ein Privatauto durchkommt, heißt nicht, dass auch Lieferfahrzeuge oder Baufahrzeuge durchkommen. Sind Sie auf Rechte an einem anderen Grundstück angewiesen, sollte ein Fachmann den Wortlaut und die zugehörigen Eintragungen vor der Einigung prüfen.
4. Eine Liste der Punkte erstellen, die vor der Zahlung zu bestätigen sind
Fassen Sie die ungeklärten Punkte in einer kurzen Liste zusammen, etwa aktuelles Dokument, Eintragungen, Grenzverlauf, Wegerecht und die beabsichtigte Nutzung, und legen Sie fest, wer die Antwort bei welcher Stelle einholt. Lassen Sie nicht die Antwort zu einem Punkt eine andere ersetzen. Eine vorhandene Zufahrt bedeutet zum Beispiel nicht, dass Sie sofort das gewünschte Vorhaben errichten können.
Müssen Sie während der Prüfung eine Anzahlung leisten, legen Sie Bedingungen, Frist und den Umgang mit dem Geld für den Fall, dass das Prüfergebnis nicht wie vereinbart ausfällt, schriftlich fest. Lesen Sie ergänzend die Beiträge zu Zonierungsfarben und Grenzabständen, um das Recht am Grundstück von den Bedingungen für Bau und Nutzung zu trennen.
