购房合同：从预订到过户日，要逐项核查清楚

签了合同，还要办理过户登记

依据第456条，不动产的买断式买卖必须订立书面文件，并向主管官员办理登记。因此，持有预订单或买卖预约合同（สัญญาจะซื้อจะขาย），并不能证明所有权过户程序已经完成。

在准备工作上，应当分清正在签的文件属于哪个阶段的约定、接下来要做什么，以及何时约定办理登记。不要只看文件的名称，因为正文中约定的细节同样重要。

资料来源： 税务厅：不动产的定义与法律行为的实施（第456条）

房屋与文件一并核查，不能只看门牌号

索取产权文件的信息，然后向土地局核对权利人姓名、地块详情以及相关的登记事项。如果存在抵押或其他负担，应问清楚打算如何处理，以及过户当天需要由谁到场办理。

至于房屋本身，要把实际看到的情况与约定购买的清单对照，尤其是加建部分、停车位，以及卖方准备搬走的物品。如果在结构或许可方面有疑问，应先请专业人士检查并向主管部门咨询，然后再接受相关条件。

贷款没批下来怎么办：付款前必须谈好

不要一开始就认定预订金或定金在任何情况下都会自动退还。如果购房取决于贷款，就要把条件写进文件，例如：最迟哪一天必须提交申请、以什么审批结果文件为凭，以及如果获批额度低于所需金额，要如何延期、补足资金或解除协议。

应请合同起草方写全的事项举例：“如果贷款结果不符合约定条件，由谁通知谁、最迟何时通知、退还哪一部分款项，以及可以扣除哪些费用。”具体内容必须根据这次购房的情况调整，不宜在没有通读整份合同的情况下，直接照搬这段简短的文字。

制作过户当天的金额与职责表

把买卖价格、已付款项和余额分开列出，并提前向银行和卖方确认付款方式。如果房子仍有抵押，要与相关各方协调解除抵押和办理登记的方式。

过户当天的费用有多种，相关政策措施也可能随时间变化，因此应根据实际情况向土地局和银行索取费用估算，并在合同中写明哪一方负责哪一项，不要笼统地认为所有费用都是“各付一半”。

• 约定办理登记的日期和地点，以及需要延期时的条件
• 负责准备原件、授权委托书或补充文件的一方
• 付款金额、收款人以及每一部分的付款方式
• 原有负担的处理、物业费、水电费，以及开始承担各项费用的日期

把验房和交房单独列出，便于跟进

列出一份状况检查和整改事项清单，写明哪些会在过户日之前完成，哪些需要约定复查，以及用什么凭证确认工作已验收。交房当天应记录钥匙、遥控器、水电表读数、保修文件，以及包含在购买范围内的物品。

如果发现了会影响决定的问题，应先请专业人士评估，并以书面形式约定处理办法。不要只依赖对方“过户之后会回来修”的口头承诺。