Urbanismo y ubicación
Qué indican los colores del plan urbanístico y cómo leerlos antes de comprar un terreno o abrir un negocio
Conozca los colores y códigos de uso del suelo, y cómo comprobar el plan vigente, antes de concluir que se puede construir una casa, un comercio o una fábrica
Si ve una parcela de color rojo, ¿puede abrir cualquier tipo de comercio? ¿Y se puede construir una casa en un terreno verde? La respuesta exige mirar más que el color del mapa. El color indica el grupo de uso, pero hay que leer juntos el código de la zona, los requisitos y la actividad que realmente se va a desarrollar.
Empiece por la leyenda de colores de ese plan
Los siguientes ejemplos se basan en la leyenda de símbolos del plano de Bangkok de 2013, para practicar la lectura de los tipos de suelo. No confirman que los mismos colores o requisitos se apliquen a todas las provincias ni en todas las épocas.
| Color de ejemplo | Tipo de uso del suelo |
|---|---|
| Amarillo | Vivienda de baja densidad |
| Naranja | Vivienda de densidad media |
| Marrón | Vivienda de alta densidad |
| Rojo | Comercial |
| Morado | Industrial |
| Verde | Rural y agrícola |
Con el mismo color, aún hay que leer el código y las condiciones secundarias
No decida basándose solo en una captura de pantalla o en que alguien diga que es una “zona comercial”. Anote el código de la zona de la parcela y abra los requisitos correspondientes para ver qué actividades están permitidas o prohibidas, así como las condiciones de tamaño y de forma de uso de la superficie que afectan a su proyecto.
Si hay requisitos de relación entre la superficie total construida y la superficie del terreno (FAR, Floor Area Ratio) o de relación entre el espacio libre y la superficie total construida (OSR, Open Space Ratio), revise con el proyectista la definición y el método de cálculo de ese plan. Estas cifras deben leerse junto con las normas de control de edificación; no son un derecho a construir toda la superficie sin otras limitaciones.
Compruebe paso a paso a partir de la parcela real
El Departamento de Obras Públicas y Urbanismo (Department of Public Works and Town & Country Planning, DPT) ofrece un servicio de verificación mediante Landuse Plan y un canal para solicitar el certificado de verificación del uso del suelo. Consultar los datos en línea sin obtener un certificado es un trámite distinto de solicitar el resultado de la verificación como documento.
- Prepare el Chanote (título de propiedad, โฉนดที่ดิน), la ubicación y el plano de la parcela. No use mojones cercanos en su lugar sin comprobarlo
- Compruebe el nombre del plan, el ámbito de la zona, la fecha y el estado de vigencia
- Lea el color, el código de la zona y los requisitos de modo que correspondan a la parcela. Si está junto al límite de la zona, pida una comprobación adicional
- Describa con claridad la actividad que se va a realizar, por ejemplo un restaurante, un almacén o una vivienda, con su tamaño aproximado
- Si se va a usar para una inversión o para solicitar una licencia, considere pedir el certificado de verificación a la autoridad competente
Distinga el “proyecto de plan urbanístico” del plan en vigor
Un mapa publicado para recoger opiniones puede ser un borrador de la revisión del plan, por lo que no debe usarse para confirmar los derechos de construcción actuales. Compruebe siempre el estado y los avisos oficiales pertinentes de la autoridad titular del plan, sobre todo si va a usar esa información para pagar una reserva o firmar un contrato de compra de un terreno.
En el caso de Bangkok, puede empezar a consultar los mapas en el sistema de la Oficina de Planificación y Desarrollo Urbano, y después preguntar por las condiciones específicas de la parcela.
Fuentes: Administración Metropolitana de Bangkok: sistema de información geográfica de planificación urbana
Ejemplo: quiero comprar un terreno para abrir un restaurante
En lugar de preguntar solo “¿de qué color es esta parcela?”, prepare preguntas como cuánta superficie tendrá el local, qué tipo de cocina o de actividad habrá, cuántos vehículos necesita estacionar y por qué lado estará el acceso. Después pida a la autoridad y al proyectista que comprueben el uso del suelo, el edificio y las licencias correspondientes.
Los datos de ubicación y los pines de los sitios web de anuncios sirven para empezar a explorar, pero no certifican el color del plan urbanístico ni el permiso de construcción de esa parcela. Guarde el resultado de la verificación y la fecha en que se hizo junto con los documentos de compraventa para poder consultarlos después.
