Terrenos y verificaciones
Antes de comprar un terreno, compruebe que documentos, linderos y acceso coincidan
Mire el terreno más allá del marcador del mapa: desde el documento de titularidad y el estado real de la parcela hasta el acceso y las preguntas que conviene comprobar en la Oficina de Tierras
El terreno que usted visita, la parcela señalada con el marcador del anuncio y la parcela que figura en el documento deben ser la misma. Antes de acordar el precio conviene que las tres informaciones coincidan. Que haya una calle frente a la parcela o que ya esté vallada no elimina otros puntos que revisar. Este artículo ayuda a ordenar las preguntas previas a la compra; no certifica la propiedad ni los linderos en lugar de los organismos responsables.
1. Pida los datos del documento hasta poder identificar la parcela
Empiece por el tipo de documento de titularidad, su número, el número de parcela, el subdistrito, el distrito, la provincia y el nombre del titular que consta en el documento. No dé por hecho que todos los documentos llamados “documento del terreno” dan los mismos derechos. Si quien ofrece la venta no es la persona que figura en el documento, hay que comprobar también su papel y su poder para actuar.
El Departamento de Tierras (Department of Lands) recomienda saber primero de qué oficina depende el documento, para acudir a la correcta. Prepare la lista de puntos que quiere comprobar, como el nombre del titular, la superficie y las inscripciones registrales, y consulte antes de desplazarse qué documentos y trámites corresponden a su caso.
2. Recorra la parcela real y anote lo que el mapa no dice
Pida al vendedor que le lleve a ver el terreno. Anote la posición del acceso, el tipo de suelo, el nivel respecto a la calle y lo que hay junto a la parcela. Haga fotos de las direcciones desde las que se ve el acceso y del entorno. Si no encuentra los mojones o la línea de la valla no concuerda con los datos, no dé por hecho que la valla marca el lindero correcto.
Los mapas en línea sirven para una exploración inicial de la zona, pero un marcador o una imagen de satélite no sustituyen la revisión de los documentos ni la medición. Cuando los límites sean un asunto importante, pregunte a la Oficina de Tierras (Land Office) qué comprobación o medición corresponde a su caso. No use una línea dibujada en la pantalla como base para confirmar la superficie que va a comprar.
- Compruebe si la parcela que le enseñan coincide con la ubicación y los datos usados en la negociación.
- Pregunte por inundaciones, rellenos de tierra y obras anteriores, y busque información que lo respalde.
- Averigüe el acceso a electricidad y agua y las limitaciones para transportar materiales, preguntando directamente al organismo o al proveedor del servicio.
3. Que haya un camino y que haya derecho a usarlo son cosas distintas
Si el acceso pasa por terrenos de otras personas, pida saber por qué parcela pasa y en qué derecho o acuerdo se apoya; después lleve los documentos a la Oficina de Tierras o a un especialista para que los comprueben. Que la gente de la zona use el camino no confirma en todos los casos el alcance de los derechos de un nuevo comprador.
Además de la situación jurídica del camino, revise su anchura, las curvas, las puertas y las limitaciones de uso real según su finalidad. Que pase un automóvil particular no equivale a que puedan pasar camiones de reparto o de obra. Si depende de un derecho sobre otra parcela, pida a un especialista que revise el texto y las inscripciones registrales correspondientes antes de cerrar el acuerdo.
4. Haga una lista de lo que debe confirmar antes de pagar
Reúna en una lista breve los puntos que no estén claros, como el documento vigente, las inscripciones registrales, los linderos, el derecho de paso y el uso que piensa darle al terreno; después indique quién buscará cada respuesta y en qué organismo. No deje que la respuesta a un asunto sustituya a otra: por ejemplo, tener acceso no significa que pueda construir de inmediato el negocio que desea.
Si tiene que entregar dinero mientras espera las comprobaciones, acuerde por escrito las condiciones, el plazo y qué se hará con ese dinero si el resultado no es el pactado. Lea después el artículo sobre los colores de zonificación y los retranqueos, para distinguir los derechos sobre el terreno de las condiciones de construcción y uso.
