Contrato de compra de una casa: qué revisar desde la reserva hasta el día de la transferencia

Aunque haya firmado el contrato, aún falta el trámite de registro de la transferencia

Una compraventa definitiva de un inmueble debe constar por escrito y registrarse ante el funcionario competente conforme al artículo 456. Por eso, tener un documento de reserva o un contrato de promesa de compraventa no prueba que el proceso de transferencia de la propiedad haya concluido.

Para prepararse, conviene distinguir en qué etapa se sitúa el documento que se está firmando, qué hay que hacer a continuación y cuándo se cita para el registro. No se limite a leer el título del documento, porque los detalles acordados en el contenido también son importantes.

Fuentes: Departamento de Ingresos (Revenue Department): significado de inmueble y celebración de actos jurídicos (artículo 456)

Revise la casa junto con los documentos, no solo el número de la casa

Pida los datos del documento de titularidad y revise con la Oficina de Tierras (Land Office) el nombre de la persona con derecho, los detalles de la parcela y las inscripciones registrales relacionadas. Si existe una hipoteca u otra carga, pregunte cómo se resolverá y quién debe intervenir el día de la transferencia.

En cuanto a la casa en sí, compare lo que se ve realmente con la lista de lo acordado en la compra, sobre todo las ampliaciones, el estacionamiento y lo que el vendedor retirará. Si hay dudas sobre la estructura o los permisos, pida que lo revise un especialista y consulte a la autoridad antes de aceptar las condiciones.

Qué hacer si se deniega el crédito: hay que hablarlo antes de pagar

No parta de la idea de que la reserva o el depósito se devuelven automáticamente en todos los casos. Si la compra depende de un crédito, acuerde las condiciones por escrito: por ejemplo, hasta qué día debe solicitarse, qué documento acreditará el resultado y, si el importe concedido es inferior al necesario, cómo se aplazará el plazo, se completará el dinero o se pondrá fin al acuerdo.

Un ejemplo de aspectos que conviene que quien redacta el contrato deje completos es: “Si el resultado del crédito no cumple las condiciones acordadas, quién avisa a quién, en qué plazo, qué parte del dinero se devuelve y qué gastos pueden descontarse”. Los detalles deben adaptarse a esa compra concreta; no copie un texto breve sin revisar el contrato completo.

Haga una tabla con los importes y las obligaciones del día de la transferencia

Separe el precio de compraventa, el dinero ya pagado y el saldo restante. Compruebe con antelación con el banco y con el vendedor la forma de pago. Si la casa aún tiene una hipoteca, coordine con las partes implicadas el modo de cancelarla y de registrarlo.

Los gastos del día de la transferencia son de varios tipos y las medidas pueden cambiar con el tiempo, por lo que conviene pedir una estimación a la Oficina de Tierras (Land Office) y al banco según el caso real, y dejar claro en el contrato qué parte asume cada gasto, sin dar por supuesto que todo se paga “a partes iguales”.

• El día y el lugar de la cita para el registro, y las condiciones si hay que aplazarla
• Quién debe preparar los documentos originales, el poder u otros documentos adicionales
• El importe a pagar, quién lo recibe y la forma de pago de cada parte
• El tratamiento de las cargas anteriores, los gastos comunes, el agua y la electricidad, y la fecha desde la que se asumen los gastos

Separe la inspección de la casa y la entrega para poder hacerles seguimiento

Haga una lista del estado de la casa y de lo que hay que corregir antes de recibirla. Indique qué se terminará antes del día de la transferencia, qué requiere una nueva inspección y cómo se acreditará la recepción de los trabajos. El día de la entrega conviene registrar las llaves, los mandos a distancia, las lecturas de los contadores, los documentos de garantía y los bienes incluidos en la compra.

Si se descubre un problema que afecta a la decisión, conviene que un especialista lo evalúe y que se acuerde por escrito cómo proceder antes de seguir. No se fíe solo de la promesa de que se volverá a corregir después de la transferencia.