ที่ดินและการตรวจสอบ
ก่อนซื้อที่ดิน เช็กเอกสาร แนวเขต และทางเข้าออกให้ตรงกัน
ดูที่ดินให้มากกว่าหมุดบนแผนที่ ตั้งแต่เอกสารสิทธิ สภาพแปลงจริง ไปจนถึงทางเข้าออกและคำถามที่ควรนำไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน
ที่ดินที่เดินเข้าไปดู แปลงที่ปักหมุดในประกาศ และแปลงในเอกสารควรเป็นแปลงเดียวกัน ก่อนตกลงราคาจึงควรรวมข้อมูลทั้งสามส่วนให้ตรง การมีถนนผ่านหน้าแปลงหรือมีรั้วล้อมอยู่แล้วก็ยังมีเรื่องที่ต้องตรวจเพิ่ม บทความนี้ช่วยจัดลำดับคำถามก่อนซื้อ ไม่ใช่การรับรองกรรมสิทธิ์หรือแนวเขตแทนหน่วยงานที่รับผิดชอบ
1. ขอข้อมูลเอกสารให้พอระบุแปลงได้
เริ่มจากชนิดเอกสารสิทธิ เลขที่เอกสาร เลขที่ดิน ตำบล อำเภอ จังหวัด และชื่อผู้มีสิทธิในเอกสาร อย่าเหมารวมว่าเอกสารที่เรียกกันว่า “ใบที่ดิน” ให้สิทธิเหมือนกันทั้งหมด หากผู้เสนอขายไม่ใช่ชื่อในเอกสาร ต้องตรวจบทบาทและอำนาจของผู้ติดต่อด้วย
กรมที่ดินแนะนำให้ทราบก่อนว่าเอกสารอยู่ในความรับผิดชอบของสำนักงานใด เพื่อไปติดต่อได้ถูกแห่ง เตรียมรายการประเด็นที่ต้องการตรวจ เช่น ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ เนื้อที่ และรายการจดทะเบียน แล้วสอบถามเอกสารและขั้นตอนสำหรับกรณีของตนก่อนเดินทาง
2. เดินแปลงจริง แล้วจดสิ่งที่แผนที่ไม่บอก
ขอให้ผู้ขายพาไปดูพื้นที่จริง เก็บตำแหน่งทางเข้า ลักษณะพื้นดิน ระดับเทียบถนน และสิ่งที่อยู่ติดรอบแปลง ถ่ายภาพทิศทางที่มองเห็นทางเข้าและสภาพแวดล้อมไว้ด้วย หากมองหาหลักเขตไม่พบหรือแนวรั้วไม่สอดคล้องกับข้อมูล อย่าสรุปว่ารั้วเป็นแนวเขตที่ถูกต้องโดยอัตโนมัติ
แผนที่ออนไลน์เหมาะกับการสำรวจทำเลเบื้องต้น แต่หมุดหรือภาพถ่ายดาวเทียมไม่ได้แทนการตรวจเอกสารและการรังวัด เมื่อขอบเขตเป็นประเด็นสำคัญ ให้สอบถามสำนักงานที่ดินถึงการตรวจสอบหรือรังวัดที่เหมาะกับกรณี อย่าใช้การลากเส้นบนจอเป็นฐานยืนยันพื้นที่ที่จะซื้อ
- ตรวจว่าแปลงที่พาไปดูตรงกับตำแหน่งและข้อมูลที่ใช้เจรจาหรือไม่
- ถามเรื่องน้ำท่วม การถมดิน และงานปรับปรุงเดิม พร้อมหาข้อมูลประกอบ
- สำรวจการเข้าถึงไฟฟ้า น้ำ และข้อจำกัดการขนวัสดุ โดยถามหน่วยงานหรือผู้ให้บริการตรง
3. มีทางให้เดินผ่าน กับมีสิทธิใช้ทาง เป็นคนละประเด็น
หากทางเข้าออกผ่านที่ดินของผู้อื่น ให้ขอข้อมูลว่าผ่านแปลงใดและอาศัยสิทธิหรือข้อตกลงอะไร จากนั้นนำเอกสารไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญ การที่คนในพื้นที่ใช้ทางกันอยู่ไม่ได้ยืนยันขอบเขตสิทธิของผู้ซื้อรายใหม่ทุกกรณี
นอกจากสถานะของทาง ควรตรวจความกว้าง จุดเลี้ยว ประตู และข้อจำกัดการใช้งานจริงให้เข้ากับวัตถุประสงค์ รถยนต์ส่วนบุคคลผ่านได้อาจไม่เท่ากับรถส่งของหรือรถก่อสร้างผ่านได้ ถ้าต้องพึ่งสิทธิในที่ดินแปลงอื่น ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจข้อความและการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องก่อนตกลง
4. ทำรายการเรื่องที่ต้องยืนยันก่อนจ่ายเงิน
รวมเรื่องที่ยังไม่ชัดเป็นรายการสั้น ๆ เช่น เอกสารฉบับปัจจุบัน รายการจดทะเบียน แนวเขต สิทธิใช้ทาง และการใช้ประโยชน์ที่ตั้งใจไว้ แล้วระบุว่าใครจะหาคำตอบและจากหน่วยงานใด อย่าให้คำตอบเรื่องหนึ่งแทนอีกเรื่อง เช่น มีทางเข้าไม่ได้แปลว่าสร้างกิจการที่ต้องการได้ทันที
หากต้องวางเงินระหว่างรอตรวจสอบ ให้ตกลงเงื่อนไข กำหนดเวลา และวิธีจัดการเงินเมื่อผลตรวจไม่เป็นไปตามที่ตกลงไว้เป็นลายลักษณ์อักษร อ่านต่อเรื่องสีผังเมืองและระยะร่นประกอบ เพื่อแยกการมีสิทธิในที่ดินออกจากเงื่อนไขการก่อสร้างและการใช้งาน
