Зонирование и расположение
Что означают цвета градостроительного зонирования и как читать их перед покупкой участка или открытием бизнеса
Узнайте, что означают цвета и коды использования земли и как проверить редакцию плана, которая действует на самом деле, прежде чем решать, что на участке можно построить дом, магазин или завод.
Если участок отмечен красным, можно ли открыть там заведение любого типа? А если земля зелёная, можно ли построить дом? Чтобы ответить, нужно смотреть не только на цвет на карте. Цвет показывает группу использования земли, но код зоны, требования плана и то, чем вы собираетесь заниматься на самом деле, нужно читать вместе.
Начните с легенды цветов именно той редакции плана
Приведённые ниже примеры основаны на легенде условных обозначений плана Бангкока 2013 года; они нужны, чтобы научиться читать категории земель, и не означают, что те же цвета или требования действуют во всех провинциях и в любой период времени.
| Пример цвета | Категория использования земли |
|---|---|
| Жёлтый | Жилая зона малой плотности |
| Оранжевый | Жилая зона средней плотности |
| Коричневый | Жилая зона высокой плотности |
| Красный | Коммерческая зона |
| Фиолетовый | Промышленная зона |
| Зелёный | Сельская местность и сельское хозяйство |
Один и тот же цвет: код и подробные условия всё равно нужно читать
Не принимайте решение только по скриншоту или по словам, что это «торговая зона». Запишите код зоны, в которой находится участок, и откройте соответствующие требования, чтобы увидеть, какие виды деятельности разрешены или запрещены, а также условия по размерам и характеру использования территории, относящиеся к вашим планам.
Если в плане есть требования к отношению общей площади зданий к площади участка (FAR) или к отношению свободной площади к общей площади зданий (OSR), проверьте вместе с проектировщиком определения и способ расчёта в этом плане. Эти показатели нужно читать вместе со строительными нормами и правилами; они не дают права построить всю площадь целиком без каких-либо других ограничений.
Проверяйте шаг за шагом по реальному участку
Департамент общественных работ и городского и сельского планирования (DPT) предоставляет услугу проверки через Landuse Plan, а также способ подачи заявки на письменное заключение о проверке использования земли. Просмотр данных онлайн без получения письменного заключения — это отдельный этап по сравнению с подачей заявки на результат проверки в виде документа.
- Подготовьте титул собственности Chanote (โฉนดที่ดิน), местоположение и форму участка; не используйте вместо них ближайшую отметку на карте без проверки
- Проверьте название плана, границы территории, дату и статус вступления в силу
- Сопоставьте цвет, код зоны и требования с вашим участком; если он примыкает к границе зоны, запросите дополнительную проверку
- Чётко опишите, чем вы собираетесь заниматься, — например, ресторан, склад или жилой дом, — с предварительными размерами
- Если сведения нужны для инвестиций или получения разрешения, стоит рассмотреть подачу заявки на письменное заключение о проверке в ответственный орган
Отделяйте «проект градостроительного плана» от действующего плана
Карта, опубликованная для сбора мнений, может быть проектом обновления плана, поэтому не следует опираться на такое изображение, чтобы подтвердить право строить в настоящее время. Каждый раз проверяйте статус и соответствующие документы об официальном опубликовании в органе, которому принадлежит план, особенно если вы используете эти сведения, чтобы внести плату за бронирование или заключить договор покупки земельного участка.
Для Бангкока можно начать проверку картографических данных в системе Департамента градостроительного планирования и городского развития, а затем уточнить условия, относящиеся к конкретному участку.
Источники: Администрация Бангкока (BMA): геоинформационная система градостроительного планирования
Пример: вы хотите купить участок, чтобы открыть ресторан
Вместо того чтобы спрашивать только «какого цвета этот участок», подготовьте вопросы: какая площадь будет у заведения, будет ли кухня и какие виды деятельности планируются, сколько парковочных мест нужно и с какой стороны будет въезд и выезд. После этого попросите ведомство и проектировщика проверить использование земли, здание и необходимые разрешения.
Сведения о расположении и отметки на сайтах объявлений помогают начать изучение, но не являются подтверждением цвета зонирования или разрешения на строительство на этом участке. Сохраняйте результаты проверки и даты проверки вместе с документами по купле-продаже, чтобы можно было вернуться к ним позже.
