Договор покупки дома: что проверить от бронирования до дня переоформления

Подписанного договора недостаточно: нужна ещё регистрация переоформления

Окончательная купля-продажа недвижимого имущества должна быть оформлена письменно и зарегистрирована у компетентного должностного лица согласно статье 456. Поэтому наличие бланка бронирования или предварительного договора купли-продажи не доказывает, что процедура переоформления права собственности завершена.

Для подготовки полезно понимать, к какому этапу относится документ, который вы подписываете, что нужно сделать дальше и когда назначена регистрация. Не ограничивайтесь названием документа: не менее важны подробности, о которых договорились в самом тексте.

Источники: Налоговый департамент: значение понятия недвижимого имущества и совершение юридических сделок (статья 456)

Проверяйте дом вместе с документами, а не только по номеру дома

Запросите сведения о правоустанавливающем документе и проверьте в земельном управлении имя правообладателя, данные участка и соответствующие регистрационные записи. Если есть ипотека или другие обременения, спросите, как с ними будут поступать и кому нужно прийти для этого в день переоформления.

Что касается самого дома, сопоставьте то, что вы видите, с перечнем того, что вы договорились купить, особенно пристройки, парковку и вещи, которые продавец собирается вывезти. Если есть сомнения в отношении конструкции или разрешений, попросите специалиста провести проверку и обратитесь в соответствующий орган, прежде чем принимать условия.

Что делать, если кредит не одобрят: обсудите это до оплаты

Не исходите из того, что плата за бронирование или задаток автоматически возвращается в любом случае. Если покупка зависит от кредита, зафиксируйте условия в документе: до какой даты нужно подать заявку, какое подтверждение результата рассмотрения будет использоваться и как поступить, если одобренная сумма окажется ниже нужной — перенести срок, доплатить или расторгнуть соглашение.

Пример вопросов, которые стоит попросить составителя договора прописать полностью: «если результат рассмотрения кредита не соответствует согласованным условиям, кто кого уведомляет, в какой срок, какая часть денег возвращается и какие расходы можно удержать». Детали нужно подгонять под конкретную покупку; не стоит копировать короткие формулировки, не проверив весь договор.

Составьте таблицу сумм и обязанностей на день переоформления

Разделите цену покупки, уже выплаченные суммы и остаток. Заранее уточните способ оплаты в банке и у продавца. Если на дом ещё наложена ипотека, согласуйте порядок погашения и регистрации со всеми участниками.

Расходов в день переоформления бывает несколько видов, а применяемые меры могут меняться со временем, поэтому запросите оценку расходов у земельного управления и банка применительно к вашему случаю, а затем чётко укажите в договоре, какая сторона отвечает за какую статью, не считая, что всё «делится пополам».

• Дата и место регистрации, а также условия на случай переноса
• Кто обязан подготовить оригиналы документов, доверенность или дополнительные документы
• Сумма платежа, получатель денег и форма оплаты каждой части
• Как будут урегулированы прежние обременения, плата за обслуживание общих зон, оплата воды и электричества и с какого дня вы отвечаете за расходы

Выделите осмотр и передачу дома отдельно, чтобы их можно было отслеживать

Составьте перечень проверки состояния и того, что нужно исправить до приёмки. Укажите, что будет завершено до дня переоформления, что потребует повторной проверки и каким документом будет подтверждена приёмка работ. В день передачи следует зафиксировать ключи, пульты, показания счётчиков, гарантийные документы и имущество, входящее в покупку.

Если обнаружены проблемы, влияющие на ваше решение, сначала попросите специалиста их оценить и письменно согласуйте порядок действий. Не полагайтесь только на устное обещание, что после переоформления продавец вернётся и всё исправит.