المخطط العمراني والموقع
ماذا تعني ألوان المخطط العمراني وكيف تقرؤها قبل شراء أرض أو افتتاح نشاط تجاري
تعرّف على ألوان ورموز استخدامات الأراضي وطريقة التحقق من المخطط الساري فعلًا، قبل أن تقرر هل يمكن بناء منزل أو محل أو مصنع
إذا رأيت قطعة باللون الأحمر، فهل يمكنك افتتاح أي نوع من المحلات؟ وإذا كانت الأرض خضراء، فهل يمكن بناء منزل عليها؟ تحتاج الإجابة إلى أكثر من لون الخريطة. فاللون يدل على مجموعة الاستخدام، لكن رمز المنطقة والاشتراطات والنشاط الذي ستمارسه فعلًا هي ما ينبغي قراءته معًا.
ابدأ بشرح ألوان المخطط المعني
تستند الأمثلة التالية إلى شرح رموز مخطط بانكوك لعام 2013 للتدرّب على قراءة أنواع الأراضي، وليست تأكيدًا على أن اللون أو الاشتراطات نفسها تنطبق على كل محافظة أو في كل فترة زمنية.
| اللون (مثال) | نوع استخدام الأرض |
|---|---|
| أصفر | سكني منخفض الكثافة |
| برتقالي | سكني متوسط الكثافة |
| بني | سكني عالي الكثافة |
| أحمر | تجاري |
| بنفسجي | صناعي |
| أخضر | ريفي وزراعي |
المصادر: مكتب تخطيط المدينة وتطويرها في بانكوك: مخطط منطقة Bang Khun Thian وشرح الرموز، 2013
اللون نفسه: لا يزال عليك قراءة الرمز والشروط الفرعية
لا تعتمد في قرارك على لقطة شاشة أو على قول إن المنطقة «تجارية». دوّن رمز منطقة القطعة ثم افتح الاشتراطات المطابقة له، لتعرف أنواع الأنشطة المسموحة أو الممنوعة، إضافةً إلى شروط الحجم وطريقة استخدام المساحة المتعلقة بمشروعك.
وإذا كانت هناك اشتراطات لنسبة مساحة المباني الإجمالية إلى مساحة الأرض (FAR) أو لنسبة المساحة الفارغة إلى مساحة المباني الإجمالية (OSR)، فتحقق من تعريفها وطريقة احتسابها في ذلك المخطط مع المصمم. يجب قراءة هذه الأرقام مع لوائح مراقبة المباني، فهي ليست حقًا في بناء المساحة كاملة دون أي قيود أخرى.
تحقق خطوة بخطوة من القطعة الفعلية
توفر إدارة الأشغال العامة والتخطيط العمراني (Department of Public Works and Town & Country Planning، DPT) خدمة التحقق عبر Landuse Plan وقناة لتقديم طلب خطاب التحقق من استخدام الأرض. ومشاهدة البيانات عبر الإنترنت دون الحصول على خطاب خطوة مستقلة عن تقديم طلب للحصول على نتيجة التحقق في مستند رسمي.
- جهّز سند الملكية Chanote (โฉนดที่ดิน) والموقع وشكل القطعة. ولا تستخدم علامة حدود مجاورة بدلًا من ذلك دون التحقق منها
- تحقق من اسم المخطط ونطاق المنطقة وتاريخه وحالة سريانه
- اقرأ اللون ورمز المنطقة والاشتراطات بما يطابق القطعة. وإذا كانت القطعة ملاصقة للحدود، فاطلب تحققًا إضافيًا
- وضّح النشاط الذي ستمارسه، مثل مطعم أو مستودع أو منزل سكني، مع الحجم الأولي
- عند استخدام النتيجة في استثمار أو لطلب ترخيص، ينبغي النظر في تقديم طلب خطاب تحقق إلى الجهة المسؤولة
افصل «مسوّدة المخطط العمراني» عن المخطط الساري
قد تكون الخريطة المنشورة لاستطلاع الآراء مسوّدة لتحديث المخطط، ولذلك لا ينبغي اعتماد صورتها لإثبات حق البناء الحالي. تحقق في كل مرة من الحالة ومن مستندات الإعلان ذات الصلة لدى الجهة المالكة للمخطط، خصوصًا عند استخدام المعلومات لدفع مبلغ حجز أو لإبرام عقد شراء أرض.
وفي بانكوك، يمكنك البدء بالتحقق من بيانات الخريطة عبر نظام مكتب تخطيط المدينة وتطويرها، ثم الاستفسار عن الشروط الخاصة بالقطعة.
المصادر: أمانة بانكوك (BMA): نظام المعلومات الجغرافية للتخطيط العمراني
مثال: ترغب في شراء أرض لافتتاح مطعم
بدلًا من السؤال فقط «ما لون هذه القطعة؟»، جهّز أسئلة مثل: ما مساحة المطعم؟ وهل فيه مطبخ أو نشاط من نوع معين؟ وكم موقفًا للسيارات تحتاج؟ ومن أي جهة سيكون المدخل والمخرج؟ ثم اطلب من الجهات المختصة والمصمم فحص استخدام الأرض والمبنى والتراخيص ذات الصلة.
تساعدك معلومات الموقع وعلامات المواقع في مواقع الإعلانات على بدء الاستكشاف، لكنها ليست إقرارًا بلون المخطط العمراني ولا بترخيص البناء لتلك القطعة. احتفظ بنتيجة التحقق وتاريخه مع مستندات البيع لتعود إليها عند الحاجة.
